“营改增”政策是分税制改革以来我国财税体制的一次深入变革。2012年1月,我国率先在上海进行交通运输业及部分现代服务业的“营改增”试点。以此为开端,我国从最初的“6+1”行业试点逐步扩围至邮政服务业、电信业以及更大范围的现代服务业。按照国税总局发布的财税[2016]36号文,2016年5月1日起,我国会在全国范围内全面推开“营改增”的试点,建筑业、房地产业、金融业及生活服务业等营业税纳税人将全部被纳入试点范围,改征增值税。自此,增值税将实现从产品到服务的全行业、全周期、全范围覆盖,成为我国流转税的唯一主体税种。在此背景下,本文从最后一次全面推开“营改增”的政策入手,对涉及房地产业的“营改增”政策进行梳理与解读,分别从理论与实证两个方面探究新政策对房地产业税收负担的影响及具体路径,并结合分析结果提出相应的对策建议。本文分别对增值税制度下房地产企业名义的流转税税负、土地增值税税负以及其他税费负担的具体计算公式进行考察。分析结果表明:(1)可抵扣进项税额在总收入中的占比达到4.9%以上时“营改增”政策对房地产企业的流转税负具有减税效应;(2)土地增值税的税负会同流转税负反向变动,尤其当土地增值率处于两级税率的边界附近时土地增值税的税负变动无论正负均将成倍扩大;(3)企业所得税负变动为各类税负变动之和的25%,城建税费大致为流转税变动的12%。本文在考察增值税制度对各类税负公式影响的基础上结合具体行业税率、利润、土地成本及其他成本结构数据对“营改增”后房地产业的名义税负进行估算。结果表明:(1)一般计税方法下,房地产企业流转税负率为5.38%,较改革前略有上升。简易计税方法下,企业流转税负为4.76%,较改革前略有下降,但是会受定价变动的影响。主营商业地产的企业流转税负水平会比主营住宅地产的企业更高;(2)土地增值税负较改革前有所下降。土地增值率越高,土地增值税负下降幅度越大。房地产企业土地增值税负变动大致在(-0.277%,0)范围内;(3)房地产企业所得税负较改革前略有下降,下降幅度受各项目土地增值率影响,税负变动大致在(-0.037%,0)范围内。本文在探究房地产业名义税负的变动及路径的同时,从“营改增”政策对房地产企业纳税遵从的影响入手分析改革后房地产业实际税负变动的方向及具体原因。笔者认为,此次税改新政将从税收筹划的可操作性、增值税抵扣链条的完整性以及纳税人的遵从成本三方面影响试点企业的实际税负变动。本文综合分析“营改增”的政策影响后,利用2016年60家房地产上市公司数据进行实证分析。结果表明,房地产企业流转税负、土地增值税负、所得税负和综合税负改革前后均值无显著性差异,但是改革后各类税负数据标准差均明显扩大。本文通过对样本企业的深入分析,得出受政策推行时间、过渡期政策等因素影响,税改后的税负变动尚不明显。但是,企业自身的运营及财务管理能力对其税负变动有重要影响。由于行业内企业管理能力参差不齐,税改后各企业税负数据标准差扩大。对于分析研究过程中的相关问题,本文提出了相关的对策建议。(1)政府应继续完善增值税制度改革,尤其是金融业的相关基础性制度完善和各税目适用税率及税负的相对统一;(2)企业应优化开发经营模式、具体购销方式并加强财务管理能力,尤其是合理、合法的税收筹划能力。