2008年金融危机自美国爆发,迅速蔓延全世界,全球经济经历着前所未有的严峻考验。国内房地产市场拐点出现,个别城市甚至出现退房风波,住房开发贷款和抵押贷款可能成为银行新的不良资产来源。随着房地产新开工面积的下降,钢铁、水泥、建筑等行业在成本上升的基础上,面临着需求进一步恶化的风险。2008年房地产市场的显著特征是“滞涨”,前三季度房地产商净利润涨跌参半,大多数房地产企业存在资金链压力,房地产企业盈利能力显著下降。受政治、经济、社会和技术因素影响房地产市场,导致2008年全国房地产销售价格、开发投资额均继续保持增长态势,但商品房销售面积和销售额、完成开发土地面积等出现不同程度的下降。中央与地方、政府与市场、购房与售房者多方利益之间展开博弈。2008年天津市房地产一级市场全市土地成交量有所提升,市内六区由于放量较少,其成交量相对于其它三区域最少。滨海新区成交量最多,但主要为非住宅性质用地。住宅性质用地成交低迷。2008年全市成交的住宅性质的用地中滨海新区的成交面积大幅提升,其它区域都有不同程度的减少,其中市内六区的住宅性质用地只有南开、河东、红桥区有成交,未来市内六区住宅项目将非常稀缺。天津市商品房各片区成交价升量跌。市内六区的成交面积跌幅最大,其次为滨海新区,最后为以刚性需求为主导的环城四区和远郊区县。这是由于一方面,原本计划于2008年销售的项目受到市场大势的影响,推迟销售,造成市场上在售项目减少。另一方面,客户的观望情绪愈加浓厚,投资客大量减少,部分客户持币观望,推迟购买,造成2008年成交面积的下降。政府出台一系列措施、开发商紧急应对形势和购房者大多持币观望,期待进一步降价。预计2009年天津土地市场将由理性回归转向低位盘整,二级市场与2008年相比也比较平稳,商品房成交均价的平抑缓降成为趋势。对于新的房地产项目,可以从市场研究、产品分析、客户分析、营销策划、价格策略和销售策略等方面去进行实际操盘。