自1998年我国城镇住房商品化以来,房地产业迅猛发展,已经成为我国经济的重要支柱产业,它在我国经济中的重要性已不容置疑。房地产价格是房地产市场的最重要和最直接的反映,稳定房地产价格尤其是住房价格,是当前社会各界关注的焦点,也是我国房地产宏观调控的主要任务。作为中部六省之一的湖南省近几年来在经济社会各方面都取得了高度发展,湖南省房地产市场持续、快速、健康的发展。房地产市场购销两旺,商品房价格上涨趋势明显。由于房价的变化是非常复杂的经济问题,并且经济,自然和社会等因素对房地产开发具有后效性影响,使得房价与影响其变化的经济变量之间的定量关系无法用精确的数学来描述,另外更重要的是我国住宅房地产尤其是商品房房地产相对国外发展历程不长,相关统计数据较少。正是鉴于此,本文主要以灰色系统理论为基础,基于湖南省房地产近十年的商品房价格建立改进的灰色-马尔科夫预测模型,从而使商品房价格能够以较高精度地被预测出来。同时对影响商品房价格的各种因素进行了量化分析,运用灰色关联分析理论,使不同影响因素之间影响程度可以相互比较,为间接调节房地产市场的供需平衡提供可行性的参考,为湖南房地产投资决策管理提供一定的科学性借鉴。本文的主要结论有以下两点：(1)运用改进的灰色-马尔科夫预测模型,得出精确度较高的结果,预测出2010年湖南省商品房平均价格为2765.044元。(2)运用灰色关联分析理论分析湖南省商品房价格的影响因素,按关联程度大小依次为：居民人均可支配收入、商品房屋造价、GDP、城市化水平、城镇居民年底储蓄余额、一年期贷款利率、商品房竣工面积、商品房销售面积。