我国近代房地产业首先出现在上海租界。上海作为最早开埠的口岸城市之一,又是近代中国的工商业和金融业中心,其房地产业出现最早、发展也最为成熟,因此研究近代上海房地产业对于研究近代中国房地产业具有代表和典型意义。抗战时期的上海房地产业史不仅是上海房地产业史的重要一页,也是抗战经济史的重要内容。研究抗战时期上海房地产业不仅可以使我们更好的把握和理解近代上海房地产业发展的特点,也可以透过其窥到战时经济之一斑,很具典型性。全文分四章及结论共五部分,从抗战时期的上海房地产业、上海房地产业的新产儿、社会纠纷等不同角度梳理了抗战时期上海房地产业的发展脉络、分析了战时上海房地产业的基本特点及其原因,并对其历史地位与作用做出了客观评价。抗日战争规模空前,上海所受影响也是空前的,它改变了近代上海房地产业发展的原有轨迹,给房地产业的发展加上更为沉重的东西。随着上海沦为“孤岛”,人口、游资逐渐聚集,处于相对安定状态中的上海租界在经历了短暂的萧条阶段后,又恢复了往昔的繁荣。租界经济逐步复苏与发展,给处于谷底的上海房地产业提供了机会,沪市房地产业逐渐呈现一片“繁荣”之象。然而这种“繁荣”是脆弱的,建立在畸形经济基础之上的上海房地产业注定不是真正的“繁荣”。当时租赁市场的纠纷就很好的印证了这一点。太平洋战争爆发后,日军进占租界,上海全部沦陷,“孤岛”特殊形态结束。由于房地产是几乎惟一未被日军统制的行业,巨额游资纷纷流向房地产业,加之当时外商房地产公司的撤退,华商地产公司纷纷成立,地产交易随之而呈热闹景象。然而,日伪全面统治时期,政治局势更加混乱,经济处于崩溃的边缘,在这样的政治经济环境下,房地产业不可能正常发展,除了疯狂投机,别无他路。通过把抗战时期上海房地产业放到近代百年沪市房地产业发展史的长时段中去考察,可以得到以下启示:随着近代上海社会经济的发展、人口的增长,百年沪市地产价格从长时段来看始终处于上涨之中,沪市房地产业并未因受到外在因素的冲击而改变其向上发展的内在轨迹;经济发展与社会、政治大环境紧密相连,近代上海房地产市场是近代上海市场体系中的重要组成部分,其兴衰与整个上海经济乃至近代社会政治经济状况密切相关。