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美国是全球历史最长、规模最大、发展最成熟的REITs市场,其发展模式是以税收优惠驱动为特色。亚洲各国和地区的REITs自2001年之后才开始发展兴起,目前市场发展还不够成熟,主要采用专项立法的发展模式。我国的REITs还未上市发行,目前国内发行火爆的房地产信托计划产品与REITs有本质区别。而2009年1月央行宣布开始REITs上市试点筹备工作,REITs在我国的发展迈出了实质性的一步。我国当前的法律制度、房地产市场和金融市场部分具备REITs上市的条件,但更大程度上还存在许多障碍,使得REITs无法上市。本文分别从以上三个角度对当前我国REITs上市的条件与障碍进行分析,得出以下研究结论:一、当前我国REITs上市的条件有:(1)宏观政策的支持(2)REITs上市所须持有的资产池及其资产收益率普遍高于国际市场上水平(3)养老金、保险金等机构投资者投资主体已基本形成(4)金融市场上投资工具不足、未来发展规模大和证券市场及资本市场流动性较好。在以上条件中,(1)是REITs上市的最重要的条件;(2)、(3)是REITs上市的必要条件,(4)也是比较重要的条件。二、当前我国REITs上市的障碍有:(1)与REITs上市相关的法律《信托法》、《公司法》、《证券投资基金法》起的制约作用(2)房地产市场低迷(3)房地产的税收结构(4)专业人才队伍匮乏(5)证券市场风险大、监管体系薄弱。在以上障碍中,(1)是我国REITs上市的最主要障碍,REITs专项法规若不设立,REITs将无法在我国上市。(2)和(5)是我国REITs上市非常重要的障碍。(3)和(4)的障碍则可在REITs发展过程中逐步发展得到完善。本文结论是,我国目前还不适合REITs上市。建议我国首先应先成立REITs专项法规后再上市,以排除目前的法律法规障碍;其次通过REITs试点取得相关经验和教训后,再实现上市。第三,REITs的资产结构须结合我国房地产市场发展特点和社会经济发展背景来排列先后发展次序。