住房抵押贷款证券化是20世纪国际金融领域的重要创新之一，对推动金融业的发展、分散金融体系的风险具有极其重要的意义。我国从2005年底进行住房抵押贷款证券化试点起，已成功发行了两单住房抵押贷款证券化产品，为中国的资产证券化实践和房地产金融创新作出了重要的贡献。　　与欧美等境外发达市场相比，我国住房抵押贷款证券化市场才刚刚起步，还存在许多问题和不足，尤其是2007年爆发的美国次级债危机，给世界各国造成了巨大灾难，在此情况下，研究我国住房抵押贷款证券化市场，就提出了新的课题，一是与境外发达市场相比较，当前我国住房抵押贷款证券化市场还存在哪些问题和不足;二是国内住房抵押贷款证券化产品与美国次级债有哪些区别，国内开展证券化业务时如何避免重蹈美国次级债的覆辙，并从中吸取什么教训;三是如何完善和发展我国住房抵押贷款证券化市场？本文主要是围绕上述三个问题展开的，本文希望通过对上述三个问题的思考从而能够理出一个比较清晰的国内住房抵押贷款证券化业务操作模式和发展路径，给中国金融业未来开展住房抵押贷款证券化业务提供一定的借鉴和参考，这是本论文选题研究的主要目的。　　本文立足于国内住房抵押贷款证券化市场发展的现状，采用案例分析和比较分析等手段，对国内已发行的住房抵押贷款证券化产品案例（即建元2005-1、建元2007-1个人住房抵押贷款支持证券）进行深入细致的研究和分析，并借鉴境外市场发展的经验和教训，总结出当前我国住房抵押贷款证券化市场面临的问题和不足，在此基础上，结合我国的实际情况，有针对性地提出完善我国住房抵押贷款证券化市场的建议和对策。　　本文具体内容和结构如下:　　第一章引言，主要介绍本项研究的背景、目的和意义、研究方法和不足以及国内外相关研究综述等内容。　　第二章理论概述，主要包括住房抵押贷款证券化的基本概念及运用的三个基本原理（资产重组原理、风险隔离原理和信用增级原理）、住房抵押贷款证券化的主要参与方及基本操作流程，并分析了开展住房抵押贷款证券化对防范和分散银行风险、优化商业银行资产结构、增强金融体系的抗风险能力等方面的积极作用和意义。　　第三章主要是境外住房抵押贷款证券化业务发展情况的比较与借鉴，总结出境外市场开展住房抵押贷款证券化业务的主要运作模式，即表内模式、表外模式和准表外模式三种形式，以及过手证券、抵押债券和转付证券等产品类型，并分析比较各种模式和产品类型的优缺点，并结合国内实际情况，从发起银行、投资者、法律环境、监管要求等方面分析，得出采用表外模式的证券化以及过手证券的产品类型是中国当前市场环境下进行证券化尝试的现实选择。　　第四章主要是结合国内住房抵押贷款证券化业务的开展情况对建元系列证券化产品案例进行研究和分析，包括分析国内市场发展现状，产品交易结构、类型、采用的模式、增级方式等要素，并总结出国内住房抵押贷款证券化市场存在的问题和不足等。　　通过研究建元2005-1、建元2007-1个人住房抵押贷款证券化产品，可以得出我国住房抵押贷款证券化产品采用的是过手型、并采用优先次级结构进行内部信用增级的证券化产品类型;在证券偿付方面，采用的是序列偿还方式，收到基础资产产生的现金流后，首先按照评级从高到低的顺序向证券进行支付，基础资产所产生的损失先由低级别的次级支持证券承担，从而为高级别的优先级证券提供信用支持。同时，考虑到国内目前的法律限制，对证券化基础资产的处理采用了特殊目的信托的模式，通过设立信托实现证券化基础资产与发起人其他资产的风险隔离。　　第五章主要分析美国次级债与国内住房抵押贷款证券化产品的本质区别，介绍美国次级债产生的根本原因，澄清市场对于国内开展住房抵押贷款证券化业务的认识误区，以及国内金融机构从美国次级债危机中获得的启示和教训。　　美国次级债危机产生后，国内一些学者对住房抵押贷款证券化提出质疑，认为是住房抵押贷款证券化导致了这次金融危机，本文认为，证券化仅仅是一种金融工具，其本身并无优劣之分，美国此次出现危机并不是住房抵押贷款证券化这个工具本身的问题，而是美国经济衰退、房地产市场长期积累的泡沫破裂，金融机构滥用杠杆放大市场风险、以及评级机构出于商业利益误导投资者等多层次的原因，这些不同因素交织在一起最终导致了美国次贷危机的产生。　　当前国内开展的住房抵押贷款证券化与美国次级债有着本质的区别，美国次贷是发放给还款能力较低的借款人，基础资产本身即具有极高的风险，而国内住房贷款多为正常的住房贷款，其风险远低于美国次贷，同时，国内也并不具备次贷危机爆发的各种条件，但对国内金融机构而言，美国次贷无疑给我们敲响了警钟，在大力进行金融创新的同时，必须注重风险的防范，尤其在房价不断上涨的环境下，商业银行更要高度关注资产的价格风险。　　第六章主要是从完善我国住房抵押贷款证券化市场未来发展的角度，提出一些对策和建议。　　经过上述研究和分析，最后，本文得出如下结论:　　1.住房抵押贷款证券化对推动金融业健康发展、分散金融体系风险具有积极的意义。住房抵押贷款证券化是商业银行风险管理的重要工具，有助于商业银行主动调整自身资产结构、降低资产负债结构不匹配的问题，提高银行系统的安全性，同时，也有助于丰富和完善金融市场，促进房地产金融二级市场的发展。　　2.我国虽然已成功发行了两单个人住房抵押贷款证券化产品，但与欧美等发达市场相比，还存在许多问题和不足，如市场规模偏小，产品种类单一，发行成本偏高，缺乏风险定价能力、基础制度有待健全、投资者较不成熟等问题，发展和完善国内住房抵押贷款证券化市场将是一项长期、系统的工程。　　3.证券化仅仅是一种金融工具，美国次贷危机不是住房抵押贷款证券化这个工具本身的问题，而是美国经济衰退、房地产市场泡沫破裂，金融机构忽视风险、贷款发放过于宽松等更多深层次的原因造成的，我们必须认真总结和吸取美国次贷危机的教训，防止历史重演。　　4.我国住房抵押贷款证券化市场要获得进一步完善和发展，必须切实建立和完善相关证券化法律体系，规范金融机构住房贷款业务，建立健全风险管理体系，统一证券化产品发行和交易市场，积极进行产品创新和改良，扩大投资者范围等。