土地是人类社会最重要的生产资料之一，随着经济快速发展、城市化进程的不断加快，土地资源越来越紧缺。合理利用和管理土地这个最重要的生产资料，就需要对土地进行开发，其中，首先需要进行的就是土地一级开发。土地一级开发是在房屋建设之前，对未开发的土地进行征地、拆迁、市政基础设施建设的过程。作为整个房地产业的源头，土地一级开发直接关系到这个产业甚至所开发区域的未来与发展。选择什么样的土地一级开发，对城市发展和区域建设具有十分重要的现实意义。　　在目前的土地一级开发实践中，不同地区存在着不同的开发模式，土地一级开发的实施主体也不相同。因此，有必要在对土地一级开发的不同模式进行比较研究，分析其优劣，进而分析存在的问题并加以改进，针对不同地区确定适合的土地一级开发模式和实施主体。　　第一章主要是针对本研究的研究对象对土地一级开发的相关理论及政策法规的综述和回顾，并提出本研究的研究方法和框架。　　第二章对土地一级丌发相关基本理论进行了阐述。首先是对土地一级丌发及其模式等基本概念进行界定，在此基础上，论述了土地一级开发模式和主体选择相关的理论基础，包括成本收益理论、地价理论和经营城市理论。分析了各个理论对土地一级开发模式及主体选择的影响和作用机制。　　第三章以北京市为例，分析了土地一级开发模式的现状及存在问题。首先在理论分析的基础上，探讨了土地一级开发的模式及实施主体的选择;其次分析了北京市土地一级开发的现状，包括北京市土地资源的概况和土地一级开发的发展状况，重点分析了北京市土地一级开发实施主体的选择情况;最后，总结了北京市土地一级开发中存在的问题。　　第四章则是在上述基础上通过对不同开发模式及主体的比较分析，从而确定土地一级开发的最优模式。在分析土地一级开发主体选择影响因素的基础上，对两种不同实施主体的运行进行了比较研究，包括融资能力、可控性以及综合效益等方面，研究得出政府主导和企业实施是北京市土地一级开发的较优模式。以北京市的“458”项目为例分析了政府主导和企业实施土地一级开发的必要性。　　第五章总结了本研究的研究成果和存在的不足，并对今后进一步工作进行了展望。