随着我国的住宅市场从增量房进入存量房市场,国家开始倡导培育和发展房地产租赁市场。“购租并举”、限购令等政策的出台为我国的房地产租赁市场开拓了发展空间。在此情况下,房地产经纪作为桥梁的作用显得益发重要。尤其在上海等一线经济发达城市,人口流动性高,吸引了大量外来人口,其中包括境外人员,这一类人群对于中介服务的需求催生了涉外房产租赁行业。改革开发40年以来,随着外部竞争环境的不断变化以及客户需求的改变,一线城市涉外房产租赁行业的竞争日益加剧。本文的研究对象A公司是一家专门从事涉外房产租赁的房地产经纪公司,发展至今已有20余年。在当前机遇与挑战并存的大环境中,A公司要如何适应市场环境,并制定适合的服务营销策略,使其能立足本行业不被时代淘汰,是亟待解决的问题。本文运用波特五力模型分析了涉外房产租赁行业的竞争态势,采用走访内部员工和对客户进行调查问卷的方式对A公司营销现状进行了解,分别从宏观和微观角度对A公司所处的营销环境进行深度剖析。继而在分析了上海涉外房产租赁的各个细分市场特征后,帮助A公司选择目标市场并进行市场定位。结合上述分析及客户需求的调查结果,笔者从产品、定价、渠道、促销、人员、有形展示、服务过程等7个方面对A公司的服务营销策略提出优化建议,其中包括以丰富的主营和增值产品组合进行差异化营销,对主营业务和增值业务分别定价,利用社群活动和网络多渠道开发客户,推行人员推销为主和网站数据为基础的精准营销,注重企业内部营销对员工服务态度的影响和塑造,运用互联网+技术有形展示企业服务和形象,事前事中事后管理服务流程以加强维护客户关系等一系列策略。最后根据A公司的实际情况,提出保障服务营销策略实施的一系列措施:制定营销计划、确认营销预算、建立营销队伍、完善服务平台和加强绩效评价。