随着互联网在我国的飞速发展和不断普及,电子商务企业异军突起,对传统零售商的经营状况造成了巨大冲击,为了实现可持续发展,转型成为了近年来我国零售企业的主要发展方向,导致资金需求不断加大。与此同时,零售企业的融资存在着融资渠道狭窄、财务风险较大等特点。在资金需求猛增和国家大力推动降杠杆的背景下,使其面临融资困境。自2014年以来,我国资产证券化业务的发展逐步加快,房地产信托投资基金(REITs)作为资产证券化中的一种形式也开始被使用,为拥有较多商业物业资产的零售企业带来了新的机遇,可以很好的解决企业融资困境。苏宁是我国首个试水REITs融资的零售企业,且发行规模大、数量多、已成功实现退出,具有典型意义。因此本文选取苏宁REITs为案例研究对象。本文采用文献和案例分析法,首先对零售行业融资状况以及REITs应用现状的文献进行梳理;然后结合具体环境对零售行业应用REITs融资的可行性和必要性进行分析,介绍零售行业REITs融资的应用现状;最后阐述分析苏宁REITs的应用情况。具体来看,案例部分根据苏宁的融资状况和企业背景引出其发行REITs动因,之后重点对其设计环节优势和退出环节优势进行分析,包括优质底层资产对本息兑付的保障、双层结构设计实现的风险隔离和合理避税、多重增信措施实现的信用增级以及续发REITs退出方式对资金压力的缓解。苏宁REITs的应用拓宽了其融资渠道,带来了正向的市场效应,达到了提升营运能力、改善资本结构、美化财务报表、降低财务风险的效果。但带来正向效果的同时,苏宁REITs也存在不足,包括普通投资者无法参与、流动性不足,产品发行过于依赖强信用主体,融资规模不可变以及税负过重的问题。针对苏宁REITs的应用经验,本文得出以下结论:REITs是符合零售行业发展方向的一种融资方式;优质底层资产是苏宁REITs成功发行的保障;合理优化的交易结构可减轻发行人税收负担。同时,为实现REITs在零售行业的快速推广,本文针对苏宁REITs的不足提出以下建议:(1)完善立法和监管,推动REITs规范化;(2)完善风险定价体系;(3)鼓励储架发行,制定扩募机制;(4)制定税收优惠政策。