在民事执行程序中,房地产作为被执行人最重要的财产,往往会成为债权人申请查封的首选对象。在对房地产进行变现时,司法拍卖是最常见也是最重要的变价措施。通过司法拍卖,有利于被查封房地产的价值得到最大化实现,最大程度地实现债权人的债权,从而维护债务人的合法权益,并使执行程序得以顺利推进。然而,由于我国目前的执行环境不佳,法律制度也不完善,导致实践中司法拍卖问题重重,亟待解决。拍卖作为法律规定的优先变价方式,其功能在于实现房地产的最大价值,以所得价金偿还债务。然而,由于房地产具有价值大、难分割、权属易出现分离,且房地产上可能设置多重权利负担,法律关系复杂的特点,其功能价值的实现并不容易。加上目前相关立法的不完善,缺乏充足的法律依据和制度支撑,导致房地产司法拍卖程序问题重重。本文便是以房地产司法拍卖程序为视角展开,对程序中存在的突出问题进行现状及原因分析,并相对应地提出解决措施和完善建议,以期房地产司法拍卖制度更加完善。通过收集案例并进行分析,笔者发现,房地产拍卖的流拍率较高,且在实践中经常会遇到拍卖房地产权属分离的情况,对该等房地产的拍卖,由于相关法律的缺失,实务中的做法较为混乱。与此相类似的还有超标查封房地产的拍卖问题,同样由于法律规定的模糊性,弹性空间较大,给了各方各执一词的说辞,由此引发拍卖纠纷。同时,关于优先债权执行法院与在先查封法院的处分权僵局问题,一直以来备受诟病,尽管最新的司法解释对此进行了较为细致的规定,但是由于“批复”本身的局限性,导致依旧有很多问题并未囊括。在房地产司法拍卖程序中,这些问题的存在不仅影响执行程序的进程和完结,损害当事人的权益,最终将会有损于法律的权威,降低公众对司法的信任度。因此,本文认为,房地产的变现应在坚持原有的司法拍卖制度所确认的坚持以拍卖优先的基础上,同时借鉴各地法院在司法实践中的经验以及创新,完善相关法律规定,针对性的解决实务中存在的问题,构筑符合实际情况,并能解决具体争议问题的房地产拍卖制度。