近年来,随着我国经济的迅速崛起,国内房地产价格也是一路走高。居高不下的房价,在促成了房地产业一夜暴富的同时,使多数中低收入居民陷入了无力购房的困窘局面。住房保障已然成了广受社会各界关注的焦点。十七大之后连续出台的一系列针对房地产市场的政策,有效控制住了房价的迅猛上涨。与此同时,针对中低收入居民的住房问题,中央政府也责成各级地方政府加大保障住房建设面积、扩大保障范围、提高保障标准,并制定公布未来一年、三年、十年的住房保障规划,避免以往住房保障工作中“摸着石头过河”的盲目状态。受此启发,本文选择了预测分析的全新视角来研究住房保障问题。在梳理前人研究成果的基础上,本文从建立指标体系入手,把影响住房保障水平的诸多因素,划分成了经济发展因素、居民消费因素、住房市场因素三大类,并选择其中的十二项主要指标作为参考。经因子分析及敏感度分析表明国民经济发展水平是影响住房保障的最主要因素,所以在下文的预测过程中把它作为了唯一参考因素。住房保障水平和经济发展呈正相关关系,但长期看来两者是怎样的关系,这是预测分析中首先要解决的问题。基于未来社会中产阶级崛起和居民住房消费能力增强的两点假设,本文认为住房保障水平不应随经济增长而一直增长下去,在达到一定程度后,要逐步回落,从而形成了倒U型的发展轨迹。以江苏省的实际情况为依据,本文进一步刻画了倒U型曲线的特征,把它划分为三个发展阶段,并根据不同阶段的特点,给出了住房保障工作的具体方案设计。本研究表明:江苏省的住房保障工作在2015年以前仍将处于增量发展阶段,政府应加大对住房工作的资金投入,此时的人均国民收入还较低4800元-6000元,需要住房保障的人口比例约在20%-30%,政府的住房保障任务较重:对中等收入家庭购买经济居住房,政府提供微保;中低收入家庭购买经济解困房,政府提供部分保障;低收入家庭租住廉租房,政府提供全保。2015-2025年间,住房保障工作会达到顶峰,此时的政府投入最大,人均住宅面积开始改善,保障人口比例迅速下降20%-8%,保障任务略有减轻:中低收入家庭购房由政府全保到部分保障。2025-2035年间,随着中产阶级的崛起,居民的住房支付能力不断提高,政府的住房保障投入开始下降,需要保障的人口约8%左右,政府对低收入家庭统一纳入廉租房体系,实行全保。与不同的保障方案对应的住房保障政策,也应不断完善,调整住房的供应模式,在现阶段应加大小户型经济适用房的供给,随居民住房消费能力的提高逐步扩大住宅面积。动态调整住房保障水平,分阶段,按人群逐步提高保障力度、居住面积。树立新的住房消费观念:梯度消费逐步提高住房水平,住房保障是保障居民的基本居住要求,买房和租房都是住房消费的合理形式。