REITs(房地产投资信托基金)作为不动产证券化的一种形式,在近几年进入了发展的高峰期,但是相比于美国等发达国家,我国的REITs还不能算是完全意义上的REITs,而只能说是准REITs,我国的发展模式也只是采取了规避法律约束的曲线发展模式。作为金融创新的重要手段,REITs的发展前景是巨大的,也是我国金融市场寻求突破所必须的。但选择怎样的组织模式和治理结构,最大限度地发挥基金经理人和基金投资者的投资积极性,并适应我国房地产业发展的现状以推动REITs的起步是我们目前面临的现实问题。REITs作为一个相对独立的产业组织,其不同的组织模式以及内部治理结构会带来效率上的巨大差别。纵观全球REITs发展的情况,REITs的组织模式基本可分为信托型(契约型)REITs、公司型REITs以及有限合伙型REITs。本文从制度经济学的角度对三种组织模式进行了探讨,并提出了我国发展REITs可选择的模式。本文第一章对不动产的证券化进行了一般性研究,对其相关概念进行了介绍,对不动产证券化的成本、收益以及风险进行了分析,并指出与其他融资方式相比,不动产证券化具有筹资成本较低、“真实出售”和“破产隔离”、信用级别高、风险分散化、保护国家对资产的所有权益等优势。第二章从委托代理理论、契约理论、激励约束机制等方面对REITs组织模式分析的理论基础进行了探讨。第三章对信托型REITs、公司型REITs、有限合伙型REITs进行了具体分析,从各主体的利益冲突、权利制衡、激励和约束机制等方面对三种不同组织模式进行了探讨。第四章对美国和香港REITs的发展模式进行了探讨,并对不同组织模式进行了绩效对比分析。第五章针对我国的实际情况提出了我国发展REITs可选用的组织模式即以信托型REITs起步,逐步发展为公司型REITs的模式。