房地产业是一个受政策影响相当大的一个产业。为保持房地产市场的平稳健康发展,有效抑制房地产投资过热、投机需求膨胀、房价上涨过快等问题,2010年4月17日新“国十条”的出台,使房地产行业进入了寒冬期。本文研究“易道郡·玫瑰公馆”项目营销策略的制定,对爱博地产今后在房地产行业中的生存和发展具有现实和重要的意义。本文运用市场营销理论和市场细分理论,和SWOT、OTSW、PEST、BPSP和ASEB栅格等分析法,针对爱博地产目前经营的“易道郡—玫瑰公馆”项目,通过对营销环境、消费者市场特点、项目自身条件等诸多因素的分析,准确定位目标客户群,根据市场的需求把握产品的卖点,确定产品宣传的“炒作”重点,制订合理的价格策略和品牌策略,开拓项目的销售渠道,为该项目制订一整套适应性强、可操作性强的营销策略。根据对西安房地产市场的调查,以及“易道郡·玫瑰公馆”项目主要竞争对手竞争优劣势的分析,为爱博地产的“易道郡·玫瑰公馆”项目制定了营销策略：建议“易道郡·玫瑰公馆”项目采用7000～7500元/m2的报价区间,运用“低价入市,逐级抬升”的策略,先积聚人气关注,再稳步提升价格。针对市场上刚需的购买目标,在产品上主推120m2以下的户型。以楼盘优越的地理位置、交通的便利性、生活设施的完备性和产品在规划设计上所追求和体现的高品质为宣传主题,有计划、有目的地分阶段加大广告的投入,借助报纸、电视、户外广告等媒体向市场极力宣传“易道郡·玫瑰公馆”项目。在“易道郡·玫瑰公馆”项目的正式发售阶段、强销阶段、跟进阶段、尾盘阶段,以不同的价格策略、不同的广告策略、不同的市场推广方法,来达到各自阶段不同的销售目的,从而完成整个“易道郡·玫瑰公馆”项目的销售工作。本文的研究结果,将有助于爱博地产有效扭转“易道郡·玫瑰公馆”项目现在销售无力的状况,使前期投资尽快回流,利润尽早实现,从而保证资金链的良好。为企业能够顺利渡过房地产行业的冬天,进而取得未来的发展,有着重要的意义。