预购商品房抵押权预告登记的效力在司法实践和理论研究中都存在诸多争议,其中以优先受偿效力争议居首。预告登记制度引入中国并创新的发展出抵押权预告登记制度,显示出鲜明的本土化特色。本文从制度变迁的角度对优先受偿效力争议产生的根源进行了探究,认为预购商品房抵押权预告登记与其他三种不动产预告登记情形存在显著区别是争议产生的根源。经过对司法案例的实证分析明确了司法裁判中存在的不同观点及其裁判依据,提出争议的实质是价值取向和制度约束的分歧的观点。在此基础上,本文认为从抵押权预告登记制度的发展变迁路径、制度本身的特异性、争议的现状和实质、公平原则等几方面来考虑,判定该登记是否能够具有优先受偿之效力不能完全拘泥于现有预告登记理论,更不能一概予以否定。本文重点对有条件的承认该制度的优先受偿效力的现实必要性和理论可行性两方面进行了论证,认为预售商品房达到交付条件前后其性质是完全不同的,房屋在达到买卖合同所约定的交付条件时已经成为特定之物,具有相应的交换价值和可交换性,已可以进行物权登记,事实上符合了抵押物的实质要求。同时现实交易中也需要一定程度上承认银行的优先受偿权,来公平分担交易风险促进市场健康发展。因此本文得出结论,在满足房屋达到约定交付标准且银行一方对不能如期办理抵押权登记没有过错这两个条件时肯定银行的优先受偿权有其现实必要性和理论可行性。