长租公寓是近几年国内房地产业发展的一个趋势,其崛起并不在于产品本身,本质上是一个重大的产业转型。产业转型的背后是市场变化和传统住房观念的转变,也代表着租赁这种新型生活方式的兴起。国家政策的频频出台也给长租公寓市场带来了良好的发展契机,比如完善租赁住房用地供应、税收优惠、提供金融支持等。在公寓行业持续火热的状况下我们应该清醒的看到:长租公寓前期投入资金较大,对于企业现金流要求较高,同时投资回收期也远远大于一般的住宅开发周期,会引发企业的流动性风险。参照国外发展公寓物业的经验,适当的引入房地产投资信托基金(REITs)这种金融创新产品可以有效打通存量资产运营的闭环。通过发行REITs一方面可以充分利用社会资本,为住宅租赁市场筹措资金;另一方面能够有效满足不同群体的居住需求,完善房地产供给侧改革,有利于整个房地产行业的长期发展。该论文从我国住宅租赁市场的现状出发,阐述并分析了国内住宅租赁市场的分类和融资模式,以及REITs这一金融工具的定义、分类、参与主体,运用对比分析法对比分析了各国REITs的发展历程。在长租公寓REITs发行阶段,该论文运用文献分析法,结合我国现有的法律法规和市场发展现状,探究了适合长租公寓行业的REITs发展模式,并尝试结合契约理论设计了私募型和公募型REITs的交易结构。在长租公寓REITs运营阶段,针对国内REITs基础资产收益率低的问题,该论文主要从公寓类房地产开发企业外部增长方面寻求相应的解决方法,并采用实证分析法验证了长租公寓REITs交易结构设计和外部增长方法的实用性。鉴于我国长租公寓市场的发展现状和融资过程中存在的诸多问题,该论文借鉴美国和亚洲等国家的成功经验并结合我国实际情况,以REITs这一房地产领域的金融创新工具为切入点,与我国住宅租赁存量市场相结合,探索了长租公寓REITs运作全流程中的主要问题,包括从前期发行阶段中的发展模式选择和交易结构设计,再到运营阶段如何提升投资回报率。