从2005年开始,国际土地投资交易量增加,这一增量在2009年至2010年达到顶峰,在全球范围内掀起土地投资的热潮,虽然近几年交易增速放缓,但大规模的土地投资仍在进行。跨国土地投资的接受国主要是发展中国家,非洲撒哈拉沙漠以南,大量的土地交易迫使当地居民流离失所,引发食物危机,一些学者将此抨击为“土地掠夺”。投资者对土地资源的获取、损害以及东道国政府的土地征用,致使居民失去赖以为生的土地,不合理的征收补偿和安置,引发国内土地纠纷甚至暴力冲突。国际土地投资中,东道国居民土地权的保护问题值得关注,而对此类问题的研究也可以促使东道国重视国内土地权保护,督促投资者承担社会责任,纠正国际投资体制中投资保护与东道国利益保护的不平衡问题。目前在国际投资法领域,国内学者对土地权研究的较少,国外学者虽然对此研究较早,许多文章也直指跨国土地投资中“土地掠夺”现象,但或是指出东道国管制的困境,或是分析法律适用上的困难,或是从人权保护视角出发要求遏制跨国土地投资,没有以国际投资法为框架整体论述。本文由五部分组成:导论部分主要介绍选题意义,研究现状综述及研究方法。第一章主要论述了土地权的概念,包括土地的资源和财产属性,土地权的权利束特征以及不同权属制度下土地权的主体;介绍土地权现有的国际法保护,例如《联合国土著人民权利宣言》、《土地、渔业及森林权属负责任治理自愿准则》等;分析了土地权与国际投资法的关系以及国际投资法中保护东道国居民土地权的意义。第二章介绍东道国居民土地权保护的困境及原因,通过仲裁案例指出大规模的土地投资存在的问题,并分析上述困境产生的原因,包括投资仲裁制度的缺陷,投资协定缺失土地权保护条款,投资者缺乏社会责任意识以及东道国国内立法监管框架的薄弱。第三章基于第二章对东道国居民土地权保护困境及原因的分析,主要探讨在国际投资法中推进东道国居民土地权保护的措施,分为四个主要部分,包括完善投资仲裁制度,在投资协定中加入土地权保护条款,投资者承担社会责任,完善东道国的土地投资监管体系。第四章基于第二章、第三章的论述内容分析了对我国海外土地投资的启示。