改革开放以来,我国房地产行业取得了飞速的发展,房地产市场从当年的开始建立,逐步完善,到今天的日渐成熟,昭示着这个行业的蓬勃发展。根据国家官方统计局网站统计,目前房地产企业超过了9.3万家。由于房地产市场透明度越来越高,政府不断出台“去库存”和完善房地产业的宏观调控政策,房地产业的竞争必然日趋加剧。随着消费者需求与市场的供求关系等因素不断变化,竞争的形势也愈演愈烈,房地产企业不仅面临国内企业的同行业竞争,改革开放后,大批的国外与合资房地产企业也进入了竞争。因此,房地产企业目前所面临的挑战是异常艰巨的。尤其是最近几年,“十九大”政府工作报告中,首次提出“房子是用来住的,不是用来炒的”,从政治高度提出去除房子的商品特性。随着国家对房地产业不断的宏观调控,房地产业由原来的“黄金时代”转变成为“白银时代”,作为房地产业参与者的房地产企业如果仍然采用从前“简单粗暴”的开发模式,而不寻求企业竞争能力的增长的话,必将被淘汰。想在这9万余家企业的猛烈竞争中占有一席之地,就必须以政策为导向,寻求区别于其他企业的能力,并不停的增强竞争力。如何客观、准确、完善的评价房地产企业竞争力对其战略的制定与企业的成长具有重要的实际意义。本文首先对国内外的研究近况与成果进行了分析,叙述了房地产企业竞争力评价指标内容与评价方法。其次,选择12家上市房地产企业作为建模样本,根据全寿命周期理论不同阶段的划分,从决策、建设、运营三个不同阶段对房地产企业竞争力采用因子分析法分别进行竞争力模型的构建,结合层次分析法确定全寿命周期三个阶段的权重构建基于全寿命周期的房地产企业竞争力模型。同时,采用全寿命周期统一建模方法,特别是聚类分析对原评价模型进行验证,确保全寿命周期三个阶段所建模型的准确性。通过实例分析,对样本企业进行竞争力评价分析,为制定提升房地产企业竞争能力对策提供科学依据。