进入21世纪,中国的城市化快速发展,但在城市化过程中,出现了过度开发的现象,土地城市化快于人口城市化,城市建成区面积的增长速度大于城市人口的增长速度引致房屋空置率上升,建成新城新区却无足够的人口流入,一些城市出现“鬼城”现象。“鬼城”的形成机理剖析及其治理是中国当前面临的一个重要问题。本文关于“鬼城”的定义是建成城区但无足够人口流入的区域。“鬼城”的形成需要具备两个条件:第一是城市新城新区快速扩张,第二是由于缺乏吸引要素集聚的能力导致新城新区人口稀少、人类活动少,这两个方面导致人地失调,进而形成“鬼城”。本文利用全球夜间灯光数据提取“鬼城”面积、计算城市的“鬼城”指数,衡量城市的“鬼城”程度。从土地财政和产业集聚角度分析“鬼城”的形成机制,对于有效治理“鬼城”问题具有理论及现实意义。在实证研究部分,运用中国2002-2013年地级及以上城市的面板数据实证检验了土地财政对“鬼城”程度的影响,同时探讨产业集聚如何在土地财政影响“鬼城”程度方面发挥调节作用。实证研究结果表明,土地财政对“鬼城”程度的加剧存在显著的正向影响,同时产业集聚水平反向调节土地财政对“鬼城”程度的影响。土地财政依赖度越高的城市更有可能产生“鬼城”现象,同时城市扩建后,产业集聚程度高的城市更有可能通过集聚经济吸引人口、资本等要素流入,较不容易形成“鬼城”,产业集聚程度低的城市更容易出现“鬼城”现象。