伴随成绩斐然的中国经济体制改革,首都北京的房地产市场因为其特殊的区域位置一直倍受瞩目,本文从需求与供给的角度对影响北京已购住宅价值改变的各因素进行分析,认为北京市已购住宅增值是因为经济水平的不断提高,与此同时土地资源不可再生,需求不断扩大的结果。本文主要是从地区社会经济发展、政府的政策引导、居民投资选择三个方面展开论述,分析北京市已购住宅的增值。　　 研究北京市影响已购住宅增值的因素,其背景是我国特有的土地制度和我国现有房地产制度。我国城市土地使用制度改革,就是根据马克思主义城市土地所有权与经营权相分离的理论,在坚持城市土地属于国家所有的基础上,使土地使用权成为商品,纳入市场运行的轨道,从而建立了土地使用权市场;土地使用者,通过土地使用权市场,取得土地使用权或土地经营权,实现了土地资源优化配置,从而建立了与社会主义市场经济相适应的城市土地产权制度。住房制度改革,就是使住房商品化。所谓住房商品化的改革,就是改变在传统计划经济体制基础上建立起来的“国家包、实物分配、低租金、福利制”的住房制度,把住房消费基金纳入职工个人工资,职工用工资中包含的住房消费基金,到住房市场上购买自己的住房,实现住房消费。　　 房地产的发展,是伴随着我国对外开放和市场经济的发展而展开的。我国房地产与宏观经济具有一定关联性,我国开展住房制度改革,取消福利分房,巨大的住房需求被激活,在房地产投资增加的同时,是需求量更大程度的增加,这与经济发展带来的个人财富增加直接相关。城镇居民收入增加,为满足住房需求奠定了基础。同时,由于工业化速度加快,带动了城镇化,城市迅速扩张。这些客观条件造成了对住房的大量需求。住房需求可以分为:初次消费型居住需求、改善型住房需求、城市扩张改造造成的被动需求、恐慌式需求。这些需求的增加成为推动房价上涨的基本因素。住房不但具有居住使用的作用,还具有保值增值的功能,它兼具消费品和资本品的双重属性,所以,商品房的价格由居住需求和投资需求共同决定。　　 城市发展强调功能突出,不同职能和性质的城市中已购住宅价值走向会有不同。北京是我国中心城市,它的功能决定了土地及房地产价值。区域经济发展状况以及经济发展阶段对购房者的收入水平乃至房地产价值会有很大影响,北京市已购住宅市场的繁荣,需求量的增加,与国家和地区的经济发展状况密不可分。自改革开放特别是上一轮全球性的金融风暴以来,我国经济运行良好,国内生产总值持续上升,商品市场繁荣,外贸形势较好,财政金融形势稳定,居民收入水平持续提高等因素都对已购住宅的增值起到了推动作用;城市总体布局中所包含的城市人口与家庭情况,外来人口情况、基础设施与公共配套设施状况都会影响已购住宅的价值。　　 政府对房价的调控,本质上是利益的调整,地产市场有不同的利益主体,对于政府,成交量的多寡直接决定着税收、GDP增长、政绩、财政收入,同样对于金融机构而言,是一项重要的利润来源,对于购房者,那就是基本的民生问题是否可以得到解决了,因此各种调控政策在制定实施过程中会因为利益的原因倾斜与平衡,在实施中逐渐显现它的效果,会对住宅增值产生作用。　　 区域内人们的投资选择也会致使房地产市场的需求改变;政府宏观调控的政策引导以及其他手段的引导等等,构成了影响北京市已购住宅增值的社会因素,因为好区位的住宅可以解决人们关注的一系列民生问题,诸如:入学、交通等等,而整个北京各层次需求云集,会形成社会普遍的价值取向与追求致使已购住宅不断增值。　　 在文章最后,还尝试对《物权法》与住宅增值的关系进行了探讨。