财政部在借鉴国际会计准则IFRS15的基础上,于2017年7月印发了新修订的收入准则。本文将以此为背景,围绕新收入准则在房地产企业的应用展开讨论,就房地产企业应用新收入准则过程中存在的问题进行解析并提出应对策略。本文主要内容如下:第一部分围绕选题背景及选题意义;第二部分是文献回顾,涵盖收入准则、会计政策选择动因及国内收入准则相关研究;第三部分将讲述房地产行业从改革开放到迄今的收入确认政策变迁,并展开对两版收入准则的对比分析,最后基于合同层面对房地产行业应用“五步法”模型提出可落地策略;第四部分统计A股上市房地产企业应用新收入准则的执行现状,并分析房地产行业盈余管理的相关动机,如资本市场业绩压力、市值管理以及融资压力等等,为下文案例分析埋下铺垫;第五部分以新城控股为主要案例进行研究,主要分析新城控股在应用新收入准则过程中给财务业绩带来的影响程度如何及应用过程的合理性,并从上交所问询函切入分析新城控股提前采纳新收入准则的原因,最后以碧桂园、万科作为补充案例简要分析采用新收入准则对上述两家企业的财务影响;第六部分总结房地产企业应用新收入准则过程中存在的问题及应对策略,主要问题集中在房地产企业是否符合按照一段时间确认收入、新准则应用过程的合理性该如何把握、新收入准则是否会成为企业调节盈余的工具以及通过应用新准则能否可从根本上解决收入成本不匹配及收入现金流不匹配等问题。第七部分是案例总结与结论分析,总结本文结论,并提出研究不足与展望。通过本文研究得出如下结论:目前行业内收入确认政策可以总结为按时点确认收入为主、按时间段确认收入为辅,通过对2018年上市房地产企业应用收入准则的统计结果看,按时间点确认收入的方法以交付验收确认收入为主,按时间段确认收入则按照“五步法”模型;通过案例研究发现,新城控股披露的提早执行新收入准则的原因解释、对合同增量成本及合同交易价格中重大的融资成分的确认与计量及其他相关资料披露的完整性和充分性方面均存在瑕疵,新收入准则采纳带来的业绩改善可以修饰资产市场业绩压力、融资需求以及市值管理等方面的财务指标,我们认为提早采纳新收入准则很可能是新城控股盈余调节的手段之一;新收入准则的采纳对不同的房地产企业会带来了不同的财务影响,需要结合每家房地产企业的具体情况进行判断;本文认为房地产企业符合按照一段时间确认收入,但是需要对新准则在实操中的应用过程合理性进行把握,并杜绝将其作为企业调节经营业绩的工具。