防范金融市场的系统性风险一直是我国金融管理的首要任务,而导致我国发生金融系统性风险的源头有许多,例如银行坏账、资产泡沫、资本外流等等。其中,银行业的风险管控最为重要,其风险最容易受到多种因素的干扰,而房地产市场就是最为重要的因素之一。央行数据显示,2021年年底,金融机构各项贷款余额为192.69万亿元,其中房地产贷款余额为52.17万亿元,占比高达27.07%。可以说,房地产市场的风险是金融系统性风险的重要组成部分,一旦房地产市场出现比较大的波动,将不仅会扩大我国的银行系统性风险,还会直接或间接传导到房地产市场上下游50多个行业。因此,确保房地产市场稳健发展是防范化解金融风险的题中之义,也是避免发生金融系统性风险的必然要求。2021年6月上市公司三棵树称恒大商票在一季度发生了逾期违约,向资本市场证实了恒大暴雷,恒大公司作为房地产企业的头部公司,对整个房地产市场有举足轻重的影响,其产生的连锁危机将会影响其上下游产业链及放贷银行的坏账率,有不少人将恒大暴雷与美国雷曼兄弟破产相提并论。其实在2020年8月,央行和住建部及政府相关部门,就推出了“三道红线”政策,意图来管控房地产市场,协助房地产去杠杆,转变经营模式。而国家对房地产市场的态度可更早地追溯到2011年的房产税试点政策,“房住不炒”和“居者有其屋”等理念已经埋藏在这些政策之中,但是总有一些房地产企业试图押注国家政策的转向,企图逆势而为。因此,分析我国对房地产市场的政策,特别是研究房产税试点政策的有效性,有助于防范房地产市场风险扩大为金融系统性风险。2011年1月,沪渝房产税试点政策作为我国最早的房产税试行政策,是一次非常适合观察的社会实验。目前,大家针对房产税的讨论,更多集中在分析房产税对房地产市场的影响,而对住房租赁市场影响的分析比较为有限。当房产税实施后最先直接影响到的是房地产市场,但是随后会传导到住房租赁市场。随着我国流动人口的增多,城市住房租赁需求变得愈加旺盛,房产税试点的影响关系到国计民生,关乎每位住房租赁市场参与者的利益,因此本文先梳理房产税推出的背景及政策对比后,通过理论研究和实证分析,来得出相关结论,并以此为房产税制度的完善建言献策。本文可分为五个章节,首先第一章介绍了本文的研究房产税对住房租赁市场的背景和研究目的,梳理了国内外的相关文献。随后第二章先介绍了境外房产税政策,然后与我国试点房产税政策进行对比,最后总结出我国住房租赁市场的特点。第三章主要围绕房产税对住房租赁市场的影响进行理论分析,探讨在供需曲线弹性是否变化的前提下,在一般均衡框架里研究房产税对住房租赁市场的影响情况。第四章的实证结果显示,2011年房产税政策对住房租赁价格和住房空置率的上涨具有明显的削弱作用,同时这种影响是不存在滞后作用的。第五章基于上述内容得出两点结论:第一,上海市房产税政策可以有效抑制住房租赁价格和住房空置率,却难以缓解房地产市场泡沫化。第二,重庆市房产税政策可以有效住房空置率上涨且能缓解租金房价比的下行趋势,却对住房租赁价格抑制作用是轻微不显著的。依据上述结论,提出了三点建议:第一,考虑在租赁住房紧缺的城市试点房产税政策,以平抑租金快速上涨,实现"住有所居"、"租者有其屋"。第二,在房产税政策设计时,可以考虑同时把所有存量和新增住房纳入征税范围内,构建房产税对住房租赁市场的长效调控机制。第三,完善住房租赁市场体系,建设强有力的政府监督平台,消除租赁市场的灰色地带,推进租赁流程合法化、程序化。本文的创新点在于使用双重差分法模型对沪渝房产税政策分组进行实证研究,同时选取了住房租赁结果和住房空置率、租金房价比三个指标来检验政策效果。缺点在于本文的租房租赁价格作为城市的平均租赁价格,不能很好地反映出不同区域、不同面积和不同房龄的影响,并且限于数据的可比性和可获得性,对照组的样本数量比较有限,可能影响实证结果。