本论文主要是对中韩两国房地产相关领域的税制进行比较研究。但是,由于单纯比较两国房地产税制其意义并不明显,所以,根据两国房地产税制均反映各自的政策理念的经济活动这一点,比较分析了与房地产税制相联系得两国的法制。本论文对两国不同的房地产概念、土地市场在宪法上经济条款中的所有权及土地使用权、房地产登记制度、合同法等进行了研究。并以此为基础分析了房地产税制对房地产开发的影响。 中国的土地市场分成国有经济和非国有经济,在土地所有权中区分其使用价值,土地使用权可作为物权在市场(非国有经济)上进行交易。因此,中国土地市场的土地使用权供应曲线是根据价格和开发政策的变化具有弹性。 韩国宪法中经济条款受到土地公有化概念、社会福利等社会主义经济制度的影响,而中国的宪法却把非国有经济和国有经济进行有机融合,使得其社会主义市场经济富有活力。 在房地产的所有权上,韩国的土地和建筑物被分开进行交易,而中国土地和建筑物一起进行交易。就土地所有权而言,在中国只有国家所有,运用了土地使用权这个新的物权。通过对租税理论的研究,详细了解韩国和中国租税理论的基础及社会主义税收理论思想。与房地产相关的经济活动可被分为取得房地产、保有房地产或转让房地产。中韩两国在上述三个阶段中,各自按照负担税的能力(税源)征收各种税金。 韩国征收的房地产相关的税金种类共有十七种,而中国只有十一种。 租税的征税要点根据法令决定,一般的征税要点有纳税义务人、征税客体、征税标准及税率四种。所以,比较两国房地产租税制度时最好是比较征税要点。本论文以各阶段征税客体为中心进行了比较。 阶段租税的差異是根据税的征税对象范围不同。这可能是因为两国土地所有制度的国家理念上的差异引起的。中国对继承赠与取得的契税不进行征收,如果是交换交易中国的征收非常宽大。最为典型的是韩国有注册税而中国却没有。 保有阶段的租税,根据土地的所有权制度而不同。 韩国承认个人所有权,所以征收财产税和综合房地产税。而中国只承认个人土地使用权,所以征收城市土地使用税。因此,很难区分城市土地使用税中土地使用金和土地使用税。对于出租所得,中国进行全部征收,但在韩国对住宅出租免征附加价值税,对所得税也是不收或减收。韩国没有耕地占有税,相反把田地作为其他用途使用时,按照非租税的费用进行征收。 对于房地产转让阶段的租税,在韩国收转让所得税,在中国征收土地增值税。税源的性质因房地产价格上升而相同,征收所得税、土地增值税,韩国只征收转让所得税。 两国都有普通住宅的分配制度,但待遇上存在差异。 中韩两国都已认识到房地产产业的过热并不是好现象,而且认识到富益富、贫益贫的矛盾会阻碍国家房地产开发的正常发展。如何用房地产税制来控制不正常的房地产竞争与发展已经成为很多国家和学者关注的焦点。