在我国土地资源日趋紧张和耕地保护等政策日益严格的条件下，上海郊区乡镇存量工业用地较为分散的布局和较低的土地使用效率已越来越不利于其乡镇工业和乡镇经济社会的可持续发展。而规划作为控制和引导空间发展的主要手段，能够在上海郊区乡镇存量工业用地的发展上谋求解决问题的途径，针对其发展的制约因素，提出规划对策。　　 本文首先对乡镇存量工业用地及其相关的概念进行了界定，在借鉴国内外关于土地集约利用、土地制度、土地置换等理论以及国家和地方工业用地发展的相关政策的基础上，分析了上海郊区乡镇存量工业用地在土地产权、土地使用效率和污染排放及环境治理方面的特征，近而明确了在上海郊区工业园区和城镇规划要求的背景下，乡镇存量工业用地未来集中发展的目标。在明确发展目标的基础上，本文重点对上海郊区乡镇存量工业用地在实现发展目标过程中的制约因素进行了深入研究。本文构建了四因素框架，即存量工业用地的产权、工业企业生产的连续性、存量工业企业的社区属性以及农民的乡土意识与既得利益，并逐一对每个制约因素对上海郊区乡镇存量工业用地发展的影响进行了详细阐述。　　 作为理论研究的实证，通过对上海市青浦区华新镇存量工业用地发展的现状特征和制约因素的分析，验证了四因素对上海郊区乡镇存量工业用地发展的制约。由此，本文立足城乡规划，在产业技术升级和土地置换等方面对乡镇存量工业用地的发展提出了规划对策和建议。最后，对进一步工作的方向进行了简要的讨论。