自取消福利分房政策以来，我国的房地产业得以快速发展，逐步成为国民经济增长的重要支柱。随着行业政策的不断调整和市场的自我调节，行业发展呈现了投资增长趋于稳定、市场需求趋于理性、住宅价格趋于分化的特征。近年来行业利润率不断下滑，住宅项目的投资决策愈显重要，其分析水平直接关系项目的成败。住宅项目的定价作为投资决策阶段的重要环节，日益成为房地产开发企业关注的重点。　　论文从探究住宅项目定价的影响因素入手，从宏观、中观和微观三个方面进行了归纳总结，并结合投资决策阶段定价的实际需求和特征定价模型的特点，构建了含有品牌及物业服务、地段、生活配套、交通、教育配套、生态环境、项目定位、建筑形式和装修9个影响因素的指标体系。　　在充分了解现有定价方法的基础上，论文提出了基于主成分分析的特征定价模型。并对模型的使用条件、函数形式、检验方法、模型潜在问题及处理措施等进行了阐述。以太原市住宅项目为例，通过调研获得数据，在进行主成分提取的基础上采用线性函数、半对数函数和对数函数对模型进行回归分析，结果表明半对数函数形式的定价模型拟合效果最好。对模型进行的各类检验证明了该定价模型在理论上具有可行性，应用上具有实操性。由此获得了适用于太原市的、投资决策阶段的定价方程。通过对定价方程进行价格半弹性分析，得出了每一因素的变化带来的价格变化的百分比，同时也分析出在太原市地段、生活配套、教育、交通、项目定位五项因素对投资决策阶段的定价更为重要。