预购商品房抵押预告登记是指买房人为了能够从银行获得买房贷款,将其预购的房屋抵押给贷款银行,并与贷款银行一同前往有关机构办理预抵押登记,其目的是为了保证未来某个时间内登记设立抵押权,它是伴随着我国商品房预售制度而一并出现的一种配套体系,对于弥补购房人的资金不足、减少银行个人住房贷款面临的风险、加速房地产市场的繁荣稳定发挥着不可替代的作用。但是,对于这种在预购商品房交易中如此重要并且如此广泛使用的登记方法,我国的《物权法》却只规定了原则性条款,甚至没有明确提及预售商品房抵押能否适用预告登记的问题。2008年建设部发行的《房屋登记办法》第一次将预购商品房抵押登记纳入了可办理预告登记的范围,2016年国土资源部发布的《不动产登记暂行条例实施细则》(下文简称为《实施细则》)再次确认了此类权利登记类型。但由于《物权法》规定的较为简单,不动产登记行政管理部门颁布的上述部门规章又主要是从实务操作层面对之流程进行的规范,以至于关于预抵押登记的效力实务界及理论界存在相当大的争议。在司法实践中,当购房者拒绝履行到期债务时,预告抵押登记权利人能否对预购商品房的拍卖价款行使优先受偿权,不同法院裁判不一。预售商品房抵押预告登记不直接产生优先受偿效力。预告抵押登记与抵押权本登记不同,从预告登记到抵押登记还需要履行一定的登记手续,因此不可直接将其等同于抵押权业已设立的法律效果。虽然从物理性质上来说,在建建筑物与在建房屋都属于尚未完工的建筑物,但预售商品房抵押登记与在建建筑物抵押属于不同的登记类型,二者在抵押主体、立法目的等方面存在极大的不同,不能混淆二者的法律概念,预售商品房抵押预告登记不能够直接适用于《物权法》第一百八十七条的规定。最后,抵押预告登记所登记的权利并非物权,其实质依旧是贷款银行与购房人两方主体之间所存在的一种相对的法律关系,只是通过登记的形式使其具有了一定的公示效力,是对债权平等性理论的突破,不能因其公示性就认定其为物权。实践中,银行的抵押权顺利设立需要开发商完成对房屋工程的建造并办理完商品房初始登记,同时还需要购房人办理商品房所有权登记并协助办理抵押权移转登记。在办理完毕抵押权本登记之前的这个期间内,银行无法掌控其可能面临的信贷风险,也就是说可否最终获得抵押权完全有赖于他人的行为,完全地否认银行优先获得受偿显然是不公平的。基于登记公示、公平、诚实守信原则以及保护无过错的房地产开发商的角度考虑,本文认为,在商品房早已竣工验收,房地产开发商已办理了大产权证的情况下,由于购房人怠于办理房屋所有权登记或不配合办理抵押权登记等原因,应赋予银行对案涉商品房价款优先受偿。在商品房被其他债权人申请法院预查封或查封后,在预抵押登记达到办理抵押权本登记的条件时,预告登记权利人可以向法院提起执行异议之诉,在查封登记被撤销后,可以申请办理抵押权登记,进而有权对案涉商品房折价或拍卖、变卖的价款优先于其他普通债权人优先受偿。当出现房地产开发商破产的情形时,应该限制破产管理人的选择权,只要房屋业已竣工,购买者就有权要求转让房屋所有权,预抵押登记权利人则可要求管理人协助办理抵押权正式登记。若在建房屋确定地无法完成建造时(比如出现资金断裂、国家政策变化及施工因素),权利人期望转换为抵押权的目的将无法实现,此时,银行可以要求解除与义务人之间的借款合同并请求义务人承担违约赔偿,同时可以要求房产商承担保证责任。