近年来,由于国家的调控政策,融资大环境收紧,资产证券化业务得到了飞速发展,年发行量近万亿元,产品种类也不断地扩大。资产证券化的本质是把债权或收益权以结构化的方式转让给资本市场的投资者,作为新型的金融融资工具,其可以大大地缩减企业资金回笼时间,加快项目滚动开发,改善项目公司的资金链。商业房地产抵押贷款支持证券（Commercial Mortgage-backed Securities,简称CMBS）是资产证券化极为重要的一种产品模式,对于地产企业融资结构的调整、融资渠道的拓宽、库存资金的盘活有比较深远的意义。本文选取K地产公司的CMBS融资案例,以文献分析、实际调研、个案研究和分析比较等方法为主要分析方法,首先介绍了资产证券化业务的相关背景和国内外研究现状,然后对资产证券化原理和CMBS相关概念进行了介绍,分析了K公司目前的融资困境以及进行商业房地产抵押贷款证券化融资的必要性,之后对本次CMBS的发行背景、底层资产质量、交易结构设计、存在的风险及相关的防范措施进行了全面的剖析,挖掘了案例中一些值得注意的问题和潜在风险,同时也发现了不少亮点和创新之处。本案例的独特性在于其是国内首单商业物业储架式CMBS产品,这说明多个物业资产组合的资产证券化产品是未来拓展业务的一个方向,但在这过程中如何对底层物业资产进行组合和设计,如何对风险进行把控也非常重要。最后本文对案例进行了总结,得出结论:CMBS能够突破传统融资方式的种种限制,又有着成本低、规模大、发行较快、物业所有权未真正转移等优点,可以满足资金密集型房地产企业融资的要求。同时也总结了其相关缺点:比如CMBS底层资产租金收入不稳定、CMBS相关法规不完善、CMBS融资模式不适合在中小企业开展等。针对种种潜在风险和不足,本文尝试性地提出了相关建议,包括完善尽职调查、量化评价指标、严控底层资产质量、优化交易结构设计、完善信息披露制度等。房地产资产证券化在我国资本市场目前的发展是大势所趋,本文研究成果对我国地产行业CMBS融资具有一定参考意义。