自1998年我国住房体制实行彻底的市场化改革以来,我国房地产市场获得了飞速发展,不仅明显提高了居民居住水平,改善了居民生活,而且有力地促进了我国国民经济的发展,成为国民经济的支柱产业。但是住房市场在带来资源配置的高效率的同时,并不能有效解决住房领域的分配问题。尤其是近年来,随着房价的不断攀升,我国住房市场供求失衡现象越来越突出、矛盾也越来越尖锐化。一方面,土地资源的稀缺性决定了住房资源的总体供给规模是有限的,而其地理特性又赋予了房地产开发企业天然的垄断优势,开发企业可以凭借垄断地位采用分期开发的模式,从而有效地控制着各期的开发规模和价格,进一步加剧了当期住房供给的紧张局面；另一方面,由于人们对住房需求的多层次性,在当前我国流动性过剩以及合理投资渠道狭窄的情形下,住房的保值、增值功能被过度放大,引发强烈的投资、投机性需求,供求两方面的因素使得房价逐渐偏离普通居民的购买能力,导致普通居民对住房的自住和改善性需求难以单纯依靠市场机制获得满足。但伴随着住房体制市场化改革,我国并没有建立起相对完善的住房保障体系。住房保障的滞后发展使得其覆盖面在现阶段仍然较低,过多的人依然需要通过住房市场来解决基本的住房需求。这样,在政府保障和市场配置之间,产生大量中低收入群体被“双重排斥”的现象。这部分群体的合理住房需求能否得到满足,事关百姓的安居乐业以及整个社会的和谐稳定,是重大的民生问题。因此,在目前政府负担能力有限的情况下,加强对住房市场的调控就成为一种合理而且有效的途径。当前,我国对住房市场的调控涵盖了供给与需求双方,并加大了针对被住房市场排斥在外的居住困难群体的保障房供给。本文尝试运用产业组织理论和规制经济学的相关理论,针对我国在住房市场调控中采取的主要措施进行分析。首先,本文从产业组织理论出发,探讨住房市场的一般性特征,认为住房的物理特性尤其是位置的固定性决定了住房是一种产品差异化十分明显的商品,其市场价格难以实现有效竞争,而住房市场也因此成为一种不完全竞争的区域性市场。房地产开发企业在获得土地资源的排他性使用权后,也就拥有了在一定区域进行住房开发和供给的垄断力量,从而能够有效控制一定时期内该区域的供给规模和供给价格。这种供给方对定价权的垄断是当前推高房价的重要因素,会引发消费者福利损失和其他一些社会负面效应,需要政府对住房市场采取必要的干预措施。其次,遵循由一般到特殊的规律,在分析完住房市场的一般性特征后,紧接着就是对我国住房市场发展现状的考察,内容主要包括我国住房制度的沿革和住房市场的发展以及当前我国住房市场的结构特征和绩效状况。结论认为,我国住房市场并不存在全国性的统一市场,其边界特征十分明显,而且即便同一城市内部的不同区域也很难实现住房价格的有效竞争。以城镇居民不同收入群体的房价收入比来衡量,我国目前的住房价格对中低收入群体来讲确实过高,房价存在明显的不合理性。因此,无论是从弥补市场失灵的角度出发,还是从保障社会民生的角度着眼,当前住房市场的供求失衡现象都需要中央政府介入调控。第三,在分析完我国住房市场的发展现状后,本文立足于规制经济学的相关理论对当前我国干预住房市场所采用的具体调控措施展开分析,这也是本文的核心部分。该部分系统梳理了自2003年以来我国不同时期房地产调控的目标或重点,以便从整体上把握我国住房市场调控领域的特征,并在对比国际经验的基础上,指出当前我国干预住房市场的特殊合理性,即由于我国住房保障发展水平较低、覆盖面较窄,大部分普通居民仍需要通过住房市场满足基本住房需求,因此政府有责任促进住房市场的合理发展。而在当前房地产调控中,中央政府出台的政策举措不仅密集、全面,而且十分严格,这正是本部分的研究重点。这些措施按涉及的利益群体划分,既包括住房市场上的供求双方,也涵盖被住房市场排斥在外的弱势群体,其中,对供给方的调控主要是价格规制,对需求方的调控主要是限贷、限购等抑制投资、投机性需求的手段,而对住房弱势群体的扶持主要是加大保障房供给。分析认为,对于供给方调控而言,由于中央政府对供给方的调控措施需要借助地方政府推行,这样就在两级政府之间形成了委托——代理关系。委托方与代理方之间不仅存在着严重的信息不对称,而且目标函数也存在着不同：中央政府基于对民生问题的重视,目标是实现社会福利最大化；而地方政府出于财政税收等经济利益以及官员个人政绩的考虑,需要确保地方经济的发展,因而在一定程度上存在着与当地房地产开发企业的“利益合谋”,在中央政府缺乏激励性规制手段的情况下,价格规制这一措施必然会在实际执行中遭到扭曲。对于需求方调控而言,抑制投资、投机性需求是调控的重点。当前居民购房主要依赖银行信贷支持的现实为国家采用信贷政策抑制不合理的住房需求提供了条件和便利,然而严格的差别化信贷政策会率先将严重依赖住房信贷支持的中低收入群体排挤出住房市场,削弱了住房市场上存在的自住型、改善型住房需求,而住房市场上的投资、投机者一般自有资金较多而且融资渠道广泛,对银行信贷存在较大的选择余地,因此限贷政策对抑制投资、投机性住房需求作用有限,甚至出现调控目标错位的现象。而限购措施作为对信贷政策的补充,短期来看虽然取得一定效果,但这种纯粹行政化的调控手段只是一种权宜之计,如果没有更加合理完善的调控措施予以替代,那么市场上的投资、投机性需求就只是暂时被压制,一旦限购措施被逐步取消,这部分需求便会迎来反弹。因此,对住房市场采取的直接调控措施在取得一定成果的同时,也面临着不同程度的政府调控失灵。在这种情形下,政府加强保障房的供给就成为对市场调控的重要补充手段。但在目前财政约束和土地出让收入的利益驱动下,地方政府对落实保障房建设任务缺乏激励。中央政府既需要克服信息不对称对监管和问责产生的影响,又需要妥善解决地方政府在保障房融资方面存在的困难,另外还需要治理保障房在分配领域出现的各种乱象。基于以上的分析,本文发现,无论是调控住房市场还是提供住房保障,地方政府都处于非常重要的地位。同时,地方政府还是土地出让市场的重要参与主体。在影响房价的诸多因素中,地价与房价之间存在的关联是一个不容忽视的重要方面。我国现行的土地出让制度赋予地方政府进行土地经营的极大优势和便利,而房地产开发企业通过竞价模式获得土地所付出的高额成本最终都会计入房价从而转嫁给消费者。但目前中央政府对土地出让市场却缺乏有效的调控安排。对这方面存在的调控缺位的弥补需要涉及对现行财税体制和城市用地制度的深入思考,但这已经远远超出了本文的研究范围,因此没有展开进一步的论述。本文的研究结论认为,当前我国住房市场调控虽然取得了一定效果,但也付出了较高的调控成本。为避免政府调控政策的失效,政府还需要进行更多制度层面的创新,而不是单纯采用“头痛医头、脚痛医脚”这种治标不治本的短期化调控手段。从长远来看,为保障社会民生并促进房地产业的健康发展,中央政府或许还需要对房地产业在我国国民经济中的定位进行重新思考。