一、本文的研究意义　　2005年7月21日，人民币汇率形成机制改革，人民币汇率不再盯住单一美元，而是实行"以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度"，人民币对美元即日升值2％，即1美元兑8.11元人民币。之后，人民币连续升值，至2007年7月19日，人民币对美元交易汇率为1美元兑7.5636元人民币，汇率改革以来人民币累计升值幅度已超过7.2％。　　人民币升值，对中国经济将会带来重要影响，几乎每个产业发展都会受到不同影响，中国的产业结构也将调整。我国房地产业与金融业的相关程度较高，人民币升值对房地产经济必然产生极大的影响。　　房地产经济本身是国民经济的重要组成部分，并且还带动和影响着国民经济中的众多产业。近年来我国房地产市场发展速度过快，从而也暴露了一些问题，如:房价过高、供需失衡、空置过多等。关于房地产泡沫的讨论也是理论界的焦点。　　基于这样的背景，研究人民币升值对房地产经济的影响就具备了必要性和一定的现实意义。弄清人民币升值对房地产有怎样的影响，是否会加剧房地产泡沫甚至使泡沫破灭，以及人民币升值条件下房地产泡沫如何防治，有助于房地产行业思考对策，防范风险，寻求房地产经济的长期、健康发展。　　因此笔者在本文中，通过对经济信息的搜集、整理、分析和综合，分析人民币升值的原因和趋势;分析我国房地产经济的现状，判断是否存在房地产泡沫;进而研究人民币升值如何影响房地产经济、是否会加剧房地产泡沫;选择若干个典型国家，对其本币升值与房地产的关系作经验分析和国别比较，总结其借鉴意义;并在此基础上，运用泡沫经济理论，为防范和治理房地产泡沫提出有价值的政策建议。　　二、本文的研究对象和研究框架　　人民币升值对房地产经济最直接的影响作用于房地产市场的价格，而升值对于房地产市场价格的影响即反映为房地产泡沫问题。鉴于人民币升值的预期，以及房地产泡沫一旦破灭对国民经济的巨大危害，研究如何在人民币升值条件下，防范和治理房地产泡沫的膨胀和破灭具有十分重要的意义。因此，本文的研究主题定位于，人民币升值对于房地产泡沫的影响，以及在此背景下防范和治理房地产泡沫的政策建议。　　通过对前人成果的研究发现，20世纪90年代国内学者开始关注汇率变动与房地产经济的关系。由于汇率变动只是预期，所以此类研究基本都必须做出人民币升值预期方面的假设。而今天讨论的人民币升值则是包含升值的事实和预期两方面。　　这些研究成果大致从以下两个方面着手:　　一是人民币升值对房地产市场的供给因素和需求因素的影响;　　二是本币升值对房地产影响的国际经验比较。　　本文将从以下几个方面，尽可能深入地分析人民币升值对房地产经济的影响，并提出防治房地产泡沫的对策。　　1.人民币升值情况分析和我国房地产现状分析。　　2.人民币升值对我国经济的影响，以及对房地产经济的影响。尤其是人民币升值对于房地产泡沫的影响。　　3.货币升值对房地产泡沫的影响的国别经验。　　4.在人民币升值的条件下防治房地产泡沫的对策。　　三、本文的研究内容与结论　　本文的研究内容和结论通过以下4个方面层层推开:　　（一）人民币升值情况分析和我国房地产现状分析　　汇率改革后人民币升值已经成为事实，这里要分析的是:升值的原因，市场对人民币汇价的预期，包括人民币继续升值的可能性和幅度。　　人民币升值的原因有内外两方面，内因有:经济增长快速、国际收支顺差、中美利差较小、通货膨胀水平较低和政策的因素。外因有:美元持续贬值、国际游资的流入和政治的因素。　　通过对贸易顺差、热钱等影响人民币汇率走向的因素进行分析，得出结论:短期内人民币保持慢速升值趋势。但是升值幅度，取决于中国政府主观态度和中国经济的承受度，提出并讨论:2007年年升值的下限可能达到5％。　　房地产经济的现状方面首先要分析房地产对于中国宏观经济的意义，重点运用泡沫理论分析房地产泡沫，看到近几年来中国房地产价格上升速度过快，背离了其经济条件，同时投机者看到了投机套利的机会，市场中投资性需求和投机性需求趋盛，房地产金融风险增大，政府宏观调控没有取得明显成效。由此可以得出结论:我国的房地产市场存在泡沫，必须采取措施慢慢消化泡沫、治理泡沫。　　（二）人民币升值对房地产泡沫的影响　　首先分析人民币升值对宏观经济的影响，主要考虑人民币升值对国际收支和国内经济的影响两方面。　　人民币升值对国际收支的影响体现在:一是进出口贸易方面，二是国际资本流动方面。　　人民币升值对国内经济的影响体现在:一是对产量的影响，二是对资源配置和产业结构调整的影响，三是对物价的影响。　　人民币升值对不同的行业的影响要具体分析，有积极影响，主要是外汇负债类行业和原料进口行业;也有消极影响，主要是进口产品替代行业、外贸服务业和传统的出口导向型产业。　　房地产业首先与金融业相关程度很高，而且其相关行业之面很广，得出结论:人民币升值一定直接或通过相关行业对房地产经济产生正面或负面的影响。　　针对房地产泡沫，运用供给与需求理论分析人民币升值对房地产市场的影响，进而结合房地产价格的特点分析人民币升值对房地产价格的影响，得出结论:人民币升值会推动房地产价格上涨，并且造成房地产市场投机趋盛，银行信贷过度膨胀，国家宏观调控难度加大，最终导致房地产泡沫化程度加重。　　（三）货币升值对房地产泡沫的影响的国别经验。　　选择德国、日本、新加坡，分析其本币升值对该国房地产经济的影响，并且与中国的情况作国别比较，增加上述论断的说服力。　　选取了二战后的德国、"广场协议"之后的日本和90年代的新加坡，其原因首先是与目前中国"发展中"的情况比较类似，其次是两个亚洲经济体与中国有许多共同之处，第三是三个案例中有经验有教训，正反结合。由此得到对我国具有借鉴和启示意义:　　1.经济崛起通常会伴随本币升值压力。　　2.汇率调整的最佳方式是缓慢地渐进调整。　　3.要维护国内货币政策的独立性。　　4.加强区域货币合作。　　5.必须及时治理房地产泡沫。　　（四）在人民币升值的条件下防治房地产泡沫的对策。　　为了经济稳定和发展，必须采取手段防治房地产泡沫的膨胀和破灭，有这样几个方面:一是独立自主地深化外汇体制改革;二是控制房地产信贷，完善金融体制;三是房地产市场的自我完善，如调整房地产产业结构，促进理性行为;四是适当的国家宏观调控，可以运用土地政策引导房地产市场健康发展、税收和金融等手段控制资金流向。　　由于本人知识水平和研究能力的局限，本文还存在着许多不足，希望能够通过进一步的探索和研究得到更全面、更准确和更有价值的结论。