2004年初,武汉市政府启动了武汉新区开发,了解和把握影响土地价格的关键性因素,是新区进行合理规划和安排,经营城市的前提条件。为了对解决这个问题提供一个思路,本文从土地的预期收益决定土地出让成本的思路出发,选择住宅价格影响因素为研究对象,试图建立武汉市住宅享乐价格模型,并在此基础上对住宅用地价格影响因素之间的数量关系进行研究。 本文第二部分,将对享乐价格分析法的理论及应用情况作一个回顾,针对模型存在的问题,提出初步解决方案,为以后的研究打下理论基础。 第三部分为数据描述部分,该部分初步筛选研究中所需的住宅特征变量,并定义变量的赋值方式,确定了数据来源。第四部分在数据分析的基础上,选择因子分析法、加权等方式对数据进行处理,使数据更具现实经济含义。 第五、六部分建立了武汉市住宅价格特征模型,并应用模型对新区内某一地块的土地出让金的回收情况做出预测。 本文研究的成果主要表现在:在应用因子分析法的基础上,构建了区位综合评价模型;建立了武汉市住宅享乐价格模型;测算了湖泊对土地价值影响的扩散半径;得出区位、自然环境、房地产价格之间的数量关系。 本文的研究方法和结论为武汉新区的合理规划、利用资源、配置资金提供了参考,同时为消费者购房提供了评价工具。 利用享乐价格法进行实证研究在国内还只是刚刚起步,本文的研究在一定意义上具有探索性,研究结论的可靠性和普适性还有待检验。未来的研究可以从住宅特征因素的选择与量化、模型函数形式的选优、市场细分等方面进行更多的实证研究。