预告登记制度在我国主要适用于预售商品房领域,购房者在预购商品房之后可以到有关部门办理商品房抵押预告登记。商品房抵押预告登记具有两方面作用,对于购房者来说该制度可以满足其融资需求,对于放贷者银行来说,该制度又可以控制其贷款风险。预购商品房抵押预告登记的权利人是否可以对该房屋享有优先受偿权,理论和实务界并未达成一致认识,各地法院判决结果也有所不同。经公布的最高院公报案例,抵押预告登记仅为一种临时登记,不产生优先受偿效力。但是,如果一味地将银行的优先受偿权进行否认则可能会使银行的债权风险增加,同时会使房地产开发企业的保证责任加重,还有可能会阻碍房地产交易领域健康发展。抵押预告登记与本登记的性质不同,抵押预告登记是临时登记,是一种担保手段,因此抵押预告登记并不产生优先受偿的效力。抵押预告登记的效力主要表现为权利保全效力和顺位保护效力。商品房抵押预告登记是为了保全登记权利人将来取得现实的抵押权,具体途径主要表现为对购房者和开发商处分商品房的限制。但结合抵押预告登记的性质分析,预告登记的抵押权不应限制预购人设定重复抵押,预告登记权利人不能阻止强制执行程序。承认抵押预告登记具有顺位保全的效力,则登记义务人就可以将已经办理预告登记的不动产进行重复抵押,这样做,有利于充分地发挥物的效用,符合《物权法》的立法目的,且我国现行法已经明确认可了抵押预告登记的顺位效力。立足于司法实践角度,一味地排除抵押权预告登记权利人享有优先受偿权与预告登记制度的设立目标相背离,同时也违背了当事人订立合同时的真实意思。所以,尽管有最高院公报案例在先,全国各地方法院对于银行能否享有优先受偿权仍在继续探索,在审理具体的个案时,很多地方法院则通过不同的判决理由来赋予抵押预告登记权利人以优先受偿权,以寻求个案平衡。目前,我国司法实践中所遇到的商品房抵押预告登记纠纷主要集中在银行诉请主张对系争商品房享有优先受偿权。但是在我国目前法律体系内,直接认定商品房抵押预告登记可以产生抵押权还不太现实。但是,当办理本登记的条件已经成就,且抵押预告登记的权利人银行对无法办理抵押权本登记无过错,或者抵押预告登记义务人刻意阻挠条件成就,法院可以通过生效裁判文书确认抵押预告登记权利人享有优先受偿权,该裁判观点既能厘清物权归属,又能够避免预告登记与本登记相混淆。从更好地保护银行债权利益出发,允许登记权利人直接拍卖合同权利则更为可取,且认可银行对系争商品房享有优先受偿权可以体现出商品房抵押权预告登记应有的权利保全效力和顺位保全效力,同时不会对他人权益造成侵害。