住房抵押贷款证券化是指银行等房地产贷款机构将其因发放住房抵押贷款所持有的抵押债权,按照一定的特性进行选择并汇集重组成抵押债权组群,即资产池,经过担保和信用增强等结构化构造,以证券形式出售给投资者的融资过程。它是随着经济的不断发展,解决银行资金短缺,储户存款居高不下,投资渠道缺少矛盾的重要方法:它的实施有益于增加贷款金融机构资产负债表的流动性,改善其资产质量,增加资金来源,延伸风险配置结构,缓解资本充足压力,提高金融系统的安全性,它的实施有利于改善银行的资产负债表结构,提高银行的资本利用率,促进债券市场的发展,促进资金跨地域流动。同时,也使参与的其他各方受益。作为二十世纪70年代以来国际金融领域最重要的金融创新之一,住房抵押贷款证券化不仅深刻改变了世界许多国家住房金融的融通形式,而且引发了一系列的制度创新、市场创新和技术创新。而住房抵押贷款支持证券也成为国际资本市场上发展最快、最具活力的金融产品。我国虽然对于商业银行抵押贷款证券化的研究起步比较晚,从20世纪90年代中期才开始,但在短短时间内己累积了一定的理论成果,并先后推出了住房抵押贷款证券化产品——建设银行的“建元2005-1”和“建元2007-1”。然而住房抵押贷款证券化,它是一个非常系统化的工具,牵涉到一个国家的法律、制度、税务、会计及金融中介等多个体系。因此在关注其带来可观收益的同时,对其风险的研究显得尤为重要,近期影响全球的美国次债危机即是一个极好的例证。目前我国住房抵押贷款证券化只是在个别银行,对局部地区的住房抵押贷款进行证券化,证券化的风险对市场整体影响不大,但当试点推广开来,形成较大规模时,其风险就不容忽视了。由于住房抵押贷款证券化是一个巨大的资金融通的过程,其风险将影响到该过程中的每一环节,怎样控制这些风险是非常值得关注和研究的问题。本文研究的目的及意义正是通过分析此次美国次债危机产生的原因和机制得到启示,结合对“建元2005-1”和“建元2007-1”的介绍找出我国目前住房抵押贷款证券化存在的风险,并提出相应的风险防范措施。沿着这一思路,本文正文共分为四大部分:第一部分,介绍住房抵押贷款证券化的基本理论。首先,阐述了住房抵押贷款证券化的概念,结合“证券化之父”,美国耶鲁大学的弗兰克.J.法博齐教授对证券化的定义,给住房抵押贷款证券化做了定义,明确规范了住房抵押贷款证券化的内涵和外延。其次,介绍了住房抵押贷款证券化涉及的一个核心原理和三个基本原理,即核心原理“基础资产的现金流分析”,三个基本原理“资产重组原理”、“风险隔离原理”、“信用增级原理”。三个基本原理实质上是对基础资产现金流的进一步分析,是资产证券化核心原理的深入。再次是对住房抵押贷款证券化基本结构流程的介绍,涉及了抵押贷款池的构建、转让、信用增级、证券的设计与发行、抵押贷款池的维护与本息偿还等多个程序。第四,介绍了过手证券、住房抵押贷款担保债券、本息剥离住房抵押贷款债券三种主要的住房抵押贷款证券类型。第五,对住房抵押贷款证券化风险理论的概述,即形成衍生金融工具风险的原因,包括:(1)“衍生”于基本金融工具,对价格变动更为敏感,波动幅度更大;(2)多采用杠杆交易方式,具有极大的杠杆作用;(3)衍生金融工具不断推陈出新增大了金融监管的难度,降低了各国实施金融货币政策的有效性。第二部分,结合对美国次债危机的分析,揭示次债危机对于仍处在起步和探索阶段的我国证券化的健康发展的启示。首先,在美国住房抵押贷款的三个层次及其规模的基础上,着重分析了次债危机的生成及传导机制及其产生的巨大影响。美国次债危机的传导机制是,次级贷款银行负责产生次贷,投资银行负责打包深加工和销售,评级公司负责债券质量监督,对冲基金、保险公司等机构投资者为消费者。这个链条中的风险不断的积累和放大,最终产生了对全球市场的冲击。其次,分析了次债危机爆发的原因:宽松房贷政策是危机的源头,利率升高和房价下跌是危机的诱因,过度证券化使危机全面扩散。在分析美国次债危机的基础上,我们可得到如下的启示:(1)金融机构应加强对衍生金融工具的风险控制;(2)货币和监管当局应加强对资产证券化产品的监管;(3)金融市场的对外开放应小心谨慎;(4)由于房价的过度上扬,利率的不断提升,银行间相互竞争等原因,我国住房抵押贷款积累的风险不断增大,具备次级房贷危机发生的可能性。第三、第四部分是本文的重点。第三部分,结合中国目前的经济发展状况,阐述了我国发展住房抵押贷款证券化已面临的和未来可能面临的风险。结合中国建设银行发行的“建元2005-1住房抵押贷款证券化信托优先级资产支持证券”和“建元2007-1住房抵押贷款证券化信托优先级资产支持证券”,介绍了目前我国住房抵押贷款证券化产品的参与主体、交易结构、现金流支付机制、资产池情况、票面利率等情况。并以此为基础,从微观主体、中观市场、宏观环境三个层次阐述了住房抵押贷款证券化已存在的或潜在的风险。“建元”的发行涉及了包括借款人、发起机构(贷款服务机构)、受托机构(发行机构)、资信评级机构等在内的众多主体。这些参与主体所隐藏的风险必将影响住房抵押贷款证券化的顺利开展。其中,来自于借款人的风险涉及提前偿付风险和信用风险;来自于发行人(即SPV)的风险主要包括管理风险、技术风险和资金混用风险;专业能力、诚信水平与服务质量的不足构成了来自于评级机构等第三方的风险。市场利率的变动和市场的认可和接受程度直接影响证券化产品发行与交易。来源于宏观环境的风险包括由自然灾害(如火灾、地震等)引起的抵押物灭失的风险(此次“5.12”汶川大地震造成了几百万间房屋倒塌,几千万间房屋受损即为最好的例子)和由于法律、政策不完善导致的社会风险。我国目前的法律制度尚未成熟,而政策总是随经济形式的发展不断变化,这无疑会影响我国开展住房抵押贷款证券化的进程。第四部分,基于前面对于住房抵押贷款证券化风险理论以及我国存在的风险的分析结果,提出针对我国住房抵押贷款证券化三个层次风险的防范对策。虽然风险不能完全消除,但是我们可以对风险进行预测和防范,从而实现降低并控制住房抵押贷款证券化的风险。通过违约罚金、个人信用档案登记、个人信用评估等一系列制度的设立和完善规避微观主体风险;通过利率市场化、金融创新和扩大投资需求实现对中观市场的风险控制;通过完善保险和法律体系,转变政府职能来改善住房抵押贷款证券化的宏观环境。