在面临改革的2014年，中国经济在“速度变化，结构优化、动力转换”中平稳前进。2014年下半年，全国70个大中城市的房价均出现环比下跌，这主要是因为房产调控思路的转变——“去行政、重市场”，导致购房消费者持币待购，保持观望态度。而随后各大中城市又凭借地域优势、长期发展优势等，促使各自房价出现了小幅回暖。在市场自主调节的基础上，如何稳定房价，确保房地产市场健康平稳的发展，如何保证居者有其屋，实现伟大中国梦，是每一届政府工作的重中之重。房地产行业是市场经济最主要的组成部门，商品住宅的价格依据其价值上下波动，而商品住宅价格受多种因素的综合影响，所以我们应通过分析研究相关商品住宅价格的影响因素来较为全面地了解商品住宅价格的波动。此文探讨影响商品住宅的影响要素，让购房者对商品住宅的价格波动有一个理性的认识，不管是站在发展国民经济的立场上，还是站在满足人民物质生活水平的立场上，清楚了解影响商品房价格的主要因素和其发展变化都变得尤为重要。本文以详细研究沈阳市的房产行业为基础，结合理论描述与实证研究，综合全面地分析沈阳市的商品住宅价格影响因素，通过关联度分析得出与沈阳市商品住宅价格高度关联的影响因素主要有：商品住宅竣工面积、城镇居民可支配收入、人均GDP、年末总人口、地区生产总值等，同时全面分析各影响因素与商品住宅价格发生高度关联的原因。由于国家取消住房福利制度以来，商品住宅市场发展年代较短，商品住宅价格体系还未完善，因此拥有的商品住宅价格数据还不全面，而灰色系统理论恰好在处理贫数据、无规律的数据方面有明显优势，所以本文通过运用GM（1，1）灰色预测理论对沈阳市未来短期的住宅价格的波动进行适当预测，同时通过对原有模型进行残差修正，使得最终预测模型能够高度预测商品住宅价格短期波动趋势。本文结构由以下三方面组成：首先，使用理论研究，描述了商品房价格形成的理论依据和其形成方式，同时结合沈阳市经济发展指标，选取一部分主要的经济发展指标作为沈阳市商品住宅价格的影响因素进行具体分析。其次，通过引入灰色关联度研究和灰色预测模型，对所选择的影响沈阳市商品房价格主要原因进行了相关的研究，比较得出各个影响因素的关联程度。同时通过灰色预测模型，结合沈阳近几年的商品住宅价格，进行住宅价格的短期预测，并通过模型的修正得出更符合发展规律的商品房价格模型。最后，结合关联度分析与模型预测结果以及沈阳市经济发展状况，对沈阳市商品房市场未来的发展提供科学的建议。