不动产登记,又称为不动产物权登记,是指经权利人申请,国家专职部门将有关申请人的不动产物权的各种变动事项记载于不动产登记簿的事实。不动产登记制度作为物权法的基础制度,在不动产物权变动中起着举足轻重的作用。完善的不动产登记制度对于维护不动产物权秩序,保障不动产交易安全和交易便捷具有重要意义。我国自改革开放以来,不动产交易市场逐渐培育发展起来,相应逐步建立了不动产物权登记制度。但由于计划经济体制的影响,使得我国目前的不动产登记制度并不是真正民法物权意义上的登记制度,带有浓重的行政管理的色彩。定位不准,物权的登记效力规定不科学等,正是由于这些原因造成不动产错误登记。 通常认为,错误登记是指由于登记机关、当事人或第三人的故意或过失导致登记簿上记载的权利与物权的实际状态不一致的情形。我国现行的法律法规中,对错误登记的救济虽然有所体现,如《城市房屋权属登记管理办法》第37条规定:因登记机关工作人员工作过失导致登记不当,致使权利人受到经济损失的,登记机关对当事人的直接经济损失负赔偿责任。但在实践中,这些规定鲜有实施,因为没有相应的配套制度,所以导致错误无法得到救济。可喜的是,我国正在制定的物权法中对此问题做了系统的规定。笔者希望通过对不动产登记制度作一个较为系统的介绍,梳理现有研究成果,比较、研究各国不动产登记制度,阐释不动产登记制度的应然状态及我国不动产登记制度的不足。并通过对错误登汜的介绍,分析错误登记在我国产生的原因及其法律后果,提出错误登记的救济措施。 除前言和结论以外,本文共分为三个部分:第一部分是不动产错误登记制度的概述。该章首先介绍不动产登记的涵义、性质、世界上关于不动产登记的立法模式、不动产登记的基本内容,是关于不动产登记制度的应然状态的介绍;其次介绍不动产错误登记的含义,从物权变动由法律行为和非法律行为引起分别区分错误登记的产生。第二部分是错误登记产生的原因及其法律后果的分析。首先介绍错误登记及错误登记产生的原因,分析了错误登记产生根本原因、制度原因和直接原因;而后阐述错误登记产生以后的法律后果,即不动产物权丧失和不动产物权期待权的丧失。第三部分是不动产错误登记的救济。根据救济的主体不同,可将救济划分为公力救济和私力救济。其中公力救济包括立法救济、行政救济和司法救济。司法救济主要是诉讼,本文主要从公力救济的立法救济、司法救济和私力救济的角度,提出不动产错误登记的具体救济措施。