在现在资本市场繁荣与房地产贷款紧缩政策的市场结构性矛盾共存的条件下,房地产投资信托基金(REITs)不仅可以有效降低房地产金融系统运行风险,而且可以促进房地产金融结构调整,有利于拓宽房地产企业融资渠道,并为中小投资者提供了一条参与房地产投资收益的现实途径。然而由于房地产投资信托基金(REITs)涉及房地产市场和证券市场,同时也面临这两个市场风险因素的影响,所以REITs所面临的风险有其显著特点,研究影响REITs的风险因素及其背后潜在的风险传递机制,有助于完善我国金融市场,在发挥REITs融资优势的同时,降低其对投资者、房地产企业,乃至整个房地产金融系统的不利影响。本文力图研究以下两个问题:一是影响REITs风险的两个市场之间的风险传递机制如何表现;二是我国发展REITs面临哪些风险因素。本文通过我国证券市场和房地产市场近10年的数据,实证分析了REITs风险的潜在机制,即对REITs影响最大的两个市场(证券市场和房地产市场)之间的风险传递效应及表现形式,并将其作为研究REITs风险因素的基础分析,将影响REITs的风险因素分成来自证券市场和房地产市场两个市场的风险因素分析,以分解演绎的分析方法展开研究,并借助证券市场和房地产市场的两个案例分析,进一步深入分析影响REITs的风险因素。本研究的主要成果是:第一、验证了我国房地产市场和证券市场之间的风险传递效应,其表现形式具有分阶段效应、轮动引致效应和滞后效应;第二、从房地产市场和证券市场的角度,阐述了影响我国发展REITs的一系列风险因素,包括金融风险、流动性风险、市场风险、政策风险、经营风险和道德风险。第三、提出健全REITs风险规避机制,完善政策环境和金融市场体系,培养基金管理人才的政策建议。