当前中国正处于新城镇化快速推进的过程,城市建设用地紧缺,供求矛盾十分突出。本文对中国农村集体土地流转的现状、特点和各地集体用地流转模式进行研究对比,分析了广东南海在集体建设用地流转的实践,研究发现南海通过集体建设用地流转出让的改革探索,建立健全了农村资产交易市场,集体土地产权不稳定性得到明显改善,实现集体建设用地的抵押按揭,推动了集体建设用地进入房地产市场。将南海在集体建设用地流转出让的新实践称为“新南海模式”。通过构建集体建设用地流转参与者农村集体、地方政府、开发商三方的利益博弈模型,说明集体建设用地屡禁不止的原因在于缺乏政策法规的约束下巨大经济利益驱使农村集体和用地企业主动私下推动流转,而政府对集体用地流转缺乏源动力的主要原因是政府在土地流转收益分配中的不确定性。针对南海首宗集体建设用地流转出让的项目,通过构建层次分析模型,探讨了在集体建设用地流转出让、国有建设用地招拍挂和集体建设用地流转出租三种不同方案下的投资决策,对集体建设用地流转出让的市场经济价值做出了定量评估,结果证实在该项目上集体建设用地流转出让的方案和国有建设用地出让的方案非常接近,差距不超过10%,集体建设用地有望进入房地产市场,成为国有建设用地的有益补充。在推动集体用地和国有用地同地、同权、同价上迈出了重要的一步。展望“新南海模式”在珠三角乃至全国范围内进一步推广,建议以土地确权登记、颁证为基础,加快健全农地流转交易市场,保障农村资产使用权流转后产权的稳定,积极引入金融机构参与集体资产的贷款融资,建立集体土地的基准地价制度及评估体系,释放集体土地的巨大价值。