经营性物业贷款是针对经营性物业发放的项目贷款,具有以经营性物业为抵押物,物业收益为本息还款来源的特性；作为针对已进入经营期的物业发放的项目贷款,经营性物业贷款有效的避开了商业房产开发期风险,与房地产开发贷款相比风险更小,期限更长,总收益更大,因其市场的空白性、收益的稳定性、用途的替代性,经营性物业贷款已迅速成为国内外各大金融机构新争夺热点.作为针对经营性物业所发放的贷款,经营性物业贷款在收益与物业形成挂钩的同时,其贷款风险自然也与物业有着必然联系；在经营风险、管理风险、财务风险的共同作用下,经营性物业贷款风险将表现为还款来源不足及抵押担保率偏低等具体风险,最终导致不能正常还本付息和拍卖抵押物不能足额归还贷款的可能性,需及时引进风险管理体制,进行风险控制. 本文对经营性物业贷款的产生、现状以及风险点作了介绍,并探求完善风险管理的可能性,提出对不同物业确定并应用合理的还贷额是控制还款来源不足风险的根本途径.然后,对国际流行的风险度量模型VaR方法展开了深入的研究,不仅对VaR模型的产生背景、计算原理、优缺点进行了详细的讨论,还将VaR模型纳入到经营性物业贷款风险管理中进行系统研究,建立了以VaR为核心的经营性物业贷款风险评价体系,比较了最大月还贷额和特定月还贷额下收益波动对经营性物业贷款还本付息影响的异同；针对目前评价体系忽视历史收益数据的不足,提出在历史收益数据基础上以VaR风险值进行项目风险评价,通过确定合理的还贷额来规避还款来源不足风险的发生；然后,根据"收益是风险的价格"将VaR风险值引入到贷款利率定价中,创立了基于VaR的利率定价体系,最后结合VaR的应用实践,简要概括了它的优点及不足. 全文分为六章,第一章为引言,简要介绍了本文的选题意义、课题背景以及研究思路与方法。第二章在经营性物业的基础上对经营性物业贷款进行了介绍,揭示了目前贷款风险管理中存在的不足,并提出以控制风险为目标,确定、应用合理还贷额来规避还款来源不足的想法。第三章对国际流行的风险度量模型VaR方法进行介绍,其中包括了VaR模型的产生背景、计算原理、优缺点、历史数据方法、delta正态方法和蒙特卡罗模拟方法等.此后,第四、五章则是以实证分析为核心.第四章论述经营性物业贷款的风险评价体系,针对目前的经营性物业贷款评价体系未使用历史收益数据的缺陷,建立了以历史收益数据为基础的VaR还款来源风险评价体系,并给出三个风险评价指标,最后以七浦路商铺和衡山路酒店两个物业为例,根据其历史收益数据进行了研究,对风险评价指标测算结果进行分析,证明了使用合理还贷额为控制还款来源不足风险的根本途径的想法。第五章论述了经营性物业贷款的利率定价体系,在经营性物业贷款风险评价的基础上,将贷款收益与贷款风险形成对应,并继续以七浦路商铺和衡山路酒店为例对贷款利率定价原理进行说明,根据风险程度确定相应的贷款利率、月还贷额和贷款期限,实现通过风险量化进行利率定价的目标.第六章为结论,对全文进行总结,概括VaR引入经营性物业贷款评价体系的意义,并对进一步完善进行展望.