我国增值税于1979年开始试行,自1994年起,采用增值税与营业税并行征收的税制,这样的税制造成了企业和个人的重复征税,增加了税收成本,不利于企业的发展。同时,第二、第三产业之间的税收链条被打断,不利于税制的完善和产业的融合。2011年11月16日,《营改增试点方案》的推行标志着我国营改增税制改革的开端。2016年5月1日起,建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部纳税人纳入营改增试点范围。本文以全面开展营改增试点为研究基础,通过对营改增背景、国内外文献以及相关理论进行了梳理,并结合房地产行业近期发展特点,分析营改增给房地产行业带来的具体影响。首先,本文从行业税负、经营情况、现金流等角度,分析了营改增给房地产行业带来的预计理论影响。从理论上而言,营改增会减轻房地产行业的流转税、城建税及教育费附加的税收负担,在土地增值税方面则会加重税收负担,就总体税负而言,房地产行业营改增后总体税负会有降低。营改增后,房地产企业的利润会有所增加,短期的现金流得到盘活,因此总体的经营情况是趋好的。在房地产企业常见的商业模式上,本文从理论角度对产品定价、土地获取、产品类型、供应商选择、甲供材方式和销售进度控制等方面进行分析,推算不同模式下对增值税税负的影响。其次,本文结合S公司具体项目的实际情况,分析营改增前后其税负、成本、利润等变动,分析得出具体项目的税负由于营改增得到一定的降低,结论与之前的理论分析一致,流转税及附加降低,土地增值税税负上升。最后,本文根据S公司营改增后经营过程中出现的一些问题,给出一些建议:一是在加强采购端的管理;二是调整产品类型,转变销售策略;三是加强企业内部制度管理,提升员工专业能力。