我国的房地产市场是在改革开放以后,伴随社会主义市场经济体制的确立而逐步发展起来的。随着我国住房消费的持续升温,房地产业逐步显示出在整个国民经济中的重要地位,我国已明确将房地产业确定为国民经济增长的支柱产业。房地产业在国民经济中的重要地位,决定了各国金融当局都相当重视本国房地产金融市场的发展,而我国由于众多因素的影响,目前房地产金融市场结构并不完善,房地产金融工具较为单一,风险防范能力较弱,因此,有必要引入国外成熟的金融工具,而房地产投资信托基金满足了这种需求。在介绍了房地产投资信托基金的起源和发展之后,本文开始重点论述房地产投资信托基金作为金融工具的基本特征。首先,根据资金投向的不同,房地产投资信托基金可以划分为权益型、抵押型以及混合型三大类。由于抵押型REITs面临较大的利率风险,在美国上市的三类REITs中,抵押型REITs仅占6.52%,而权益型REITs占比则高达九成多。其次,根据美国房地产投资信托基金协会(NAREIT)提供的数据资料,FTSE NAREIT Equity指数同其它几种重要的美国证券指数的相关系数呈逐年下降趋势。这说明,作为一种金融投资工具,REITs与其他金融工具低相关性的特点非常明显。因此,REITs可以为资产组合提供资产分散的选择,这对于防范投资风险具有相当重要的意义。第三,权益型REITs上市公司的股息率较高,根据NAREIT公布的数据,权益型REITs上市公司的股息率从整体上而言超过了美国十年期国债的收益率,而且随着时间的推移,权益型REITs上市公司股息率与美国十年期国债收益率之间的利差有逐步扩大的趋势。第四,根据NAREIT2007年1月的统计数据,FTSE NAREIT Equity指数总回报率在1年、3年、5年、10年、15年、20年以及30年的周期中,都超过了Wilshire 5000指数、NASDAQ100指数、标准普尔500指数、Russell 2000指数以及道琼斯工业平均指数。此外,以回报率的波动性来衡量REITs的收益风险,在10年、15年、20年以及30年的周期中,权益型REITs的风险要低于各股指,但在1年、3年以及5年的短期表现中,权益型REITs回报率的波动性则略高于各股指,这表明了权益型REITs适合长期投资的特点。总体而言,与其他金融工具相比,权益型REITs的收益更加稳定,风险也相对更小。第五,由于房地产是很好的通货膨胀的抵御物,因而作为依附在房地产标的上的REITs也具有很强的抵御通货膨胀能力。根据NAREIT2007年1月公布的FTSE NAREIT Equity REIT价格指数与消费者物价指数的对比图,在过去的二十多年时间里,REITs股票价值的增长幅度整体上明显超过了消费者物价指数的上涨,表明REITs具有很强抵御通货膨胀的能力,也再次验证了REITs是一种有着优异表现的保值类金融投资工具。第六,REITs与债券、公司股票、房地产直接投资等投资工具有显著区别,体现了REITs流动性好、投资收益稳定、风险较小、合理避税等良好特性。接下来,本文进一步探讨了我国房地产信托类产品与房地产投资信托基金的区别。指出我国的房地产信托产品是作为银行融资渠道的替代品出现的,其不仅深受我国房地产信贷政策的影响,而且在产品属性、流通性、风险分散能力、专业化运营程度以及拥有的投资者类型等方面都有较大的差异。即使是我国的信托行业仿效REITs运作模式设计的房地产金融投资工具,与真正意义上的REITs产品也仍然有众多本质上的区别。由于REITs具有优异的金融投资属性,而我国目前的房地产信托类产品本质上又区别于REITs,因此,我国发展房地产投资信托基金十分有必要。对其必要性,本文分别从五个方面进行了论述。首先,建立房地产投资信托基金,将拓宽我国房地产业融资渠道。房地产业属于资金密集型产业,对于任何一个房地产企业而言,充裕的资金支持都是相当关键的。由于我国房地产企业发展时间短,企业内源融资能力有限,因此,我国房地产企业更多是依靠银行贷款、股权融资、债券融资等外源融资方式满足企业发展的资金需求。但是由于现有融资渠道所存在的种种缺陷,引入其它有效的融资渠道就显得十分重要。房地产投资信托基金作为国际上运用成熟、有效的融资方式,以其优异的投资属性,引导大量低效运作的储蓄及其它资金进入可以获取更高收益的实业投资领域,从而成为拓宽房地产企业融资渠道的一条合理有效途径。其次,房地产投资信托基金的建立,有利于我国商业房地产业的规范化发展。对于商业地产商,房地产投资信托基金的融资意义并不在于解决其前期开发资金需求,而是缩短其投资回收期,在维护商业物业产权完整性的前提下,缓解我国商业地产商所面临的资金压力。此外,还可以推动我国商业地产经营管理模式的转变,促使房地产行业进一步细分,从而提高整个行业的运行效率。第三,为我国中小投资者提供新的有效投资渠道,分流巨额储蓄存款。我国居民储蓄高速增长的基本原因,除了居民收入的稳步上升,个人承担的教育、住房、医疗、养老成本增加等因素外,我国中小投资者缺乏有效的金融投资工具也是一个相当重要的原因。在发达国家,个人投资工具非常丰富,除股票外,还有政府发行的债券、货币市场基金、共同基金以及各种企业债券、期权、期货等众多金融品种可供选择。而在中国,目前可供选择的个人投资品种少而又少,即便是为数不多的几个现有投资品种,对于缺乏投资经验和理财技巧的普通居民来说也是充满了风险。倘若我国建立房地产投资信托基金,以其所具有的优异投资属性,必将进一步丰富我国的金融投资工具,为广大中小投资者提供一个具有较低风险而获得较高收益的投资渠道。第四,有利于推动我国廉租房制度的发展及完善。建立廉租房REITs最大的作用在于广泛吸收社会闲置资金,从而根本上解决我国廉租房建设资金的匮乏现象,使其真正成为覆盖绝大多数中低收入家庭的住房保障体制。廉租房REITs的建立还有利于我国房地产市场的完善与发展,可以为不能偿还银行个人抵押贷款的家庭提供可供居住的租赁房屋,以解决其生活必需的住房问题,从而为银行行使债权创造条件,增强金融资产的流动性。第五,房地产投资信托基金在资产剥离过程中将发挥重要作用。以REITs方式剥离不动产,将成为改善我国财政状况的有效途径之一,而且通过REITs剥离非核心房产,将有利于企业的重组,此外,在我国银行处置房地产不良资产方面也可以发挥巨大作用。最后本文对我国房地产投资信托基金的运行模式进行了简要分析,在比较公司型与契约型房地产投资信托基金的优劣势之后,指出我国房地产投资信托基金的组织形态应该选择契约模式,而赎回方式应选择封闭式基金,此外,在收益分配方面,应该制定相关法规,要求房地产投资信托基金经营所得在扣除经营成本和管理费用后将不低于90%的信托收益以现金形式分配给信托基金的受益人。