近十年来,我国的住房价格呈现出不断上升的趋势,特别是北上广深等一线城市,在此期间房地产价格上涨了3-4倍,对人们的生活产生了巨大的影响,也引起了社会各界的广泛关注。关于房价上涨的原因,学术界有许多不同的看法,包括经济增长、土地价格、耕地保护制度、房地产开发成本的上升、居民可支配收入的上升以及预期等等原因。本文提出了一个新的观点,主要从人口集聚的角度来对此进行分析,即人口在城市的大规模集聚,通过引起银行房地产信贷规模的扩张,进而引起了住房价格的上升。人口集聚是一个综合性的人口状况指标,它是指人口源于各种经济、环境、社会、心理效应,不同年龄、性别、职业的期望,在某个特定的地理区域内不断汇聚的现象及过程。人口集聚通过投资渠道和消费渠道引起银行信贷的扩张,一方面,人口集聚度较高的城市会吸引更多的房地产开发投资,另一方面,也会有更多的人口在城市购买住房,二者共同作用导致了银行房地产信贷规模的扩大。银行信贷通过在土地开发、房地产开发以及房地产销售阶段为房地产开发商和购房者提供贷款,为房地产市场注入了更大的流动性,引起了住房价格的上涨。房价的上升提高了市场的投资需求,对于房价上涨的预期又进一步地刺激了银行和投资者的逐利心理,导致银行信贷的加速扩张,二者相互作用,最终引起了房价的螺旋式上升。本文通过分析我国35个城市在2006-2012年期间的人口集聚、银行信贷和住房价格的状况,证明了三者之间存在着显著的因果关系。人口集聚度的上升会引起银行信贷的扩张,银行信贷的扩张会引起住房价格的上升,住房价格的上升会导致银行信贷的进一步扩张。最后,根据本文得到的实证结果,我们提出了几个可行的政策建议,即调节大中小城市的人口规模、对银行信贷规模进行宏观调控以及切实稳定住房价格。