兰州石化物业服务公司是中油集团下属的兰州石化公司的二级单位,主要负责兰州石化公司生活区的物业管理工作。公司于2009年11月整合组建而成,承担着小区供水供电、环卫保洁、绿化美化、秩序维护、设施维护、设备管理、楼宇服务等物业服务工作。公司在整合一年多的时间里按照原来的物业管理模式运行,保持了平稳有序,但是在服务质量提高、管理规范等方面已经暴露出了很多的问题,本文试图在全面了解物业服务公司的管理现状以后,运用4D管理诊断的理论知识,对物业服务公司的管理进行全面的诊断,采用swot分析法对公司进行分析,得出公司的诊断结论,主要是从管理模式入手、对公司运行机制、组织结构、人力资源等管理模式的重要构成要素做了较为深入的诊断分析,找准管理中存在的问题,查找了产生这些问题的原因,并进行了较深层次分析,在此基础上提出了管理优化的策略,力争为公司管理改进提供切实可行的方案,期望通过诊断找到的方法,能够切合实际的解决兰州石化物业服务公司管理模式中的问题,帮助公司改进管理不足,优化管理,提升服务,使新成立的物业服务公司能够尽快走上快速发展的道路,树立良好的物业企业形象,其管理经验也可为国有后前单位改制的物业管理公司所借鉴和参考。