公共租赁住房是政府为城市中低收入者提供住房保障的一项政策措施,政府提供公租房的本质目的是满足城市中低收入群体的住房需求、改善居民的住房条件和生活质量。当前北京市公租房发展中存在供需不匹配、保障效果不佳等问题,这是因为政府在制定公租房政策时考虑的因素不够完善,未充分结合保障对象的住房需求,缺少对基层群众住房需求的调研,对保障对象的需求偏好不够了解。因此,研究不同类型保障对象的多元化、差异性住房需求,实现保障对象和公租房之间的合理匹配,对北京市政府制定切实合理的公租房供给政策、提高公租房的保障效果意义重大。本文对保障对象的住房需求偏好进行调研和分析,将公租房政策制定工作与基层需求紧密挂钩,形成以群众需求为出发点、以解决群众住房困难为最终目的的全方位住房保障体系。为了考察北京市公租房保障对象需求偏好的影响因素,本文在以往学者的研究基础上,构建出综合家庭特征因素、房屋区位特征与心理因素、租赁市场特征与心理因素的保障对象需求偏好的研究模型,研究居民对货币化补贴住房和实物配租住房的需求偏好。其中,家庭特征因素包括年龄、学历、婚姻状况、家庭年收入共4个自变量,房屋区位特征与心理因素包括对距离工作地点远近的在意程度、对交通状况的在意程度、对周边环境与设施的在意程度共3个自变量,租赁市场特征与心理因素包括对租赁市场的信任程度共1个自变量。本文采用SPSS 20.0软件构建了二元Logit回归模型,对保障对象的需求偏好进行实证分析,分析结论主要归纳如下:公租房保障对象需求偏好的Logit模型回归结果表明,8个自变量中,年龄、婚姻状况、对距离工作地点远近的在意程度、对交通状况的在意程度、对周边环境与设施的在意程度、以及对租赁市场的信任程度等6个变量均对居民住房需求偏好产生了显著影响,除了年龄对需求偏好存在反方向的影响外,其余变量均对需求偏好产生正方向的影响。研究结果进一步表明,年龄越小,选择货币化补贴住房的可能性越大;未婚者选择货币化补贴住房的可能性比已婚者大;对距离工作地点远近越在意,选择货币化补贴住房的可能性越大;对交通状况越在意,选择货币化补贴住房的可能性越大;对周边环境与设施越在意,选择货币化补贴住房的可能性越大;对租赁市场的信任程度越高,选择货币化补贴住房的可能性越大。总之,不同家庭特征、就业特征的保障群体存在着差异化的住房需求偏好。本文最后根据实证研究结果以及公租房供给中存在的问题,从供需结合的角度提出提升北京市公租房保障效果的对策建议,主要建议如下:第一,建议北京市政府构建多渠道的公租房供给体系,大力推行实物配租住房和货币化补贴住房相结合的公租房供给体系。第二,建议在四环以外推行实物配租为主、货币化补贴为辅的公租房保障方式,在四环以内推行货币化补贴为主、实物配租为辅的公租房保障方式。第三,合理规划选址公租房区位,在城市轨道交通沿线布局公租房项目,增强公租房配套设施和公共服务设施的建设。第四,增强公租房房源分配的合理性和针对性,建议在北京市推行公租房差异化分配模式,针对不同年龄、家庭结构和就业特征的保障群体,分别匹配与之适合的特定类型的房源,促进职住平衡。第五,加大房源管理平台建设力度,建议政府建立完善公共租赁住房服务网站、搭建趸租房源管理平台和公租房市场租赁房源管理平台,提高公租房供给和分配的规范性和高效性。