不动产登记制度作为物权法的基础制度，在不动产物权变动中起着至关重要的作用，它对于明确不动产权利归属、提高交易效率、保护交易安全及促进国家对不动产的管理都有重要意义。本文以物权法的理论为基础，从历史的、社会的、比较的角度较为全面的论述了不动产登记制度存在的有关问题，重点论述了不动产登记制度的理论基础及不动产登记的效力，并针对我国不动产登记制度存在的弊端，提出一些完善不动产登记制度的立法建议，以期有助于我国不动产登记制度的立法完善。本文共以四个部分来探讨不动产登记制度。第一部分为不动产登记制度历史路径和立法体例。该部分主要论述了不动产登记的概念、特征，不动产登记制度的历史渊源及不动产登记的立法体例。第二部分为不动产登记制度的界说。该部分主要论述了不动产登记的性质和公示、公信原则。第三部分为不动产登记制度的法律效力。该部分论述了国外不动产登记法律效力模式，从两个方面进行论述，一是因法律行为而致不动产物权变动登记的效力，二是非因法律行为而致不动产物权变动登记的效力。该部分还论述了我国目前不动产登记的效力。第四部分论述我国不动产登记制度存在的主要问题及成因分析。第五部分分析了我国不动产登记制度的的立法价值取向，并对完善我国不动产登记制度提出建议。