房地产价格评估,最常用的方法是收益还原法.收益还原法中有两大难题:纯收益和还原率.该文在前人研究的基础上,分析了还原率的实质,也就是资本投资的收益率,收益率的大小是与投资风险的大小成正比.通过研究影响还原率的因素,总结出计算还原率的几种方法.该文所选案例石家庄市,是河北省省会,经济发展迅速,房地产市场比较完备.通过实际中常用的五种计算还原率的方法,算出石家庄市的平均还原率为7.8％.进而分别从时间角度,从区域角度,从行业角度分析了石家庄市土地还原率的变化规律.该文通过研究石家庄市城镇房地还原率的变化规律,计算了各县区的还原率,提出不同的成新度与房、地租金比例之间的函数关系.认为地租占房地总租金的比例随成新度的增高,而呈下降趋势的变化,越新的建筑物,地租所占的比重越小.石家庄市城镇还原率的区域变化规律是:在石家庄市区内,确定还原率时,风险性占主要地位,市中心的还原率比市郊的还原率高.就整个石家庄市域而言,在确定还原率时,流动性占主导地位,流动性高的市区还原率要比周边县镇低,所以,从市区向外扩展,还原率逐渐变大.石家庄市城镇还原率的行业差异是:商业用地的还原率高于住宅用地的还原率,住宅用地的还原率高于工业用地的还原率.商业用地中,商场、市场、店铺的还原率要高于办公大楼和宾馆饭店的还原率.