房地产行业发展历经黄金十年,市场扩张性增长并渐趋成熟。新的发展阶段下,随着人口及资本集聚效应进一步凸显,中国房地产行业分化格局将进一步加剧,过去粗放的开发投资模式难以持续,未来只有对城市、业务和产品进行科学的研究和评价,才能更好的发现城市价值和开发潜力,把握拿地投资节奏。本文通过对国内外相关文献的回顾和对相关概念的界定,基于区位理论、产业竞争力理论、新型城镇化理论等理论基础,首先将房地产开发投资潜力界定如下:是一定时期内,区域房地产市场在各种内外相关因素作用和影响下,而形成的一种潜在的、可能在未来得以发挥并转化为竞争力的能力。它应该从房地产市场本身蕴含的投资机会与外部客观存在的投资环境两个方面来考虑,前者强调在房地产市场上现有的存量供给与潜藏的有效需求之间的差距,后者着眼于投资环境的支撑保障作用。所以文章从直接和间接两大方面梳理了城市房地产开发投资潜力的相关因素,遵循指标体系构建时的系统性、可操作性、变通性等原则,初步确立整体的逻辑框架,最后根据专家意见和各独立指标间的相关性,筛选构建了本文最终的评价指标体系。体系从房地产市场潜力和投资环境支撑潜力两方面确立了判别房地产开发投资潜力的维度。实证研究阶段,首先基于熵权法和层次分析法分别确定指标的客观和主观权重,其次对主客观权重合成形成综合权重,最后利用理想解法评价模型对山东省设区城市房地产开发投资潜力进行综合评价,从而最终确立山东省设区城市房地产开发投资潜力排名结果。研究得出,青岛、济南、烟台居于前三位,经济较发达,房地产市场投资开发潜力巨大;而德州、聊城、菏泽则处于倒数三位,源于这些城市房地产市场投资较差或者投资支撑环境基础薄弱。为了进一步发现山东省设区城市房地产开发投资潜力的规律将开发潜力划分为四个档次:青岛和济南以无可匹敌的优势占据第一档次,属于强潜力型;烟台、东营、潍坊和临沂处于第二档次,属于较强潜力型,这三个城市经济基础较好,后续房地产开发投资潜力前景较好;淄博、威海、日照、泰安属于中等潜力型,发展水平处于中游位置;最后,莱芜、济宁、滨州、枣庄、德州、聊城、菏泽7个城市处于第四档次,属于较弱潜力型,源于这些城市房地产市场潜力较弱或投资环境支撑潜力较弱。最后根据各个城市不同的潜力等级从房地产开发企业和政府管理者两大角度提出建议和措施,文章最后针对理论分析与实证分析的结论,提出研究的不足与展望。本研究的创新点在于结合房地产开发投资潜力的影响因素和相关理论,从房地产市场潜力和投资环境支撑潜力两大方面3个层级共22个指标构建评价指标体系,评价指标更加全面科学。在论文实证检验阶段,考虑到多指标动态评价的特点,对评价指标分层设定权重,逐步进行综合评价。有利于房地产开发企业在进驻目标城市时更加理性科学的决策,减少失误,促进房地产行业的健康有序发展。