近代社会中,不动产登记制度不仅是财产交易有序化的条件,还是物权制度赖以生存的基础。只有在完备的登记制度之下,绝大多数不动产物权才得以设立和有序流转。世界上的许多国家,不论是英美法系还是大陆法系,在物权立法中根据本国的特点制定了与此相适应的不动产登记制度,特别是德国、日本等大陆法系国家,不动产登记制度的建立和发展已有一百余年。而我国恢复实行不动产登记仅有二十多年的历史,加之市场经济起步较晚,物权立法非常薄弱,尤其是不动产登记制度更显得稚嫩。鉴于不动产登记制度在现代经济生活中的重要作用以及我国不动产登记的立法现状,本文以不动产登记制度基本理论为切入点,从历史的、社会的、比较的角度较为全面地论述了不动产登记制度的有关问题。重点剖析了我国不动产登记制度存在的缺陷,并在借鉴国内外理论成果、吸取国外较为成熟制度经验的基础上,提出构建和完善我国不动产登记制度的法律对策。 本文共分五部分,约计38,500字。 第—部分是不动产登记制度的基本理论。该部分首先介绍了不动产和不动产登记的概念;其次探讨了不动产登记的性质和功能,从不动产登记的行为以及不动产登记的效力方面分析,主张不动产登记本质上应为私法行为;不动产登记制度对于维护经济秩序、保护交易安全具有重要作用,其具体表现为物权形成中的确认功能、物权变动中的公示功能以及在物权管理中的监管功能;最后分析了不动产登记的公信力,指出其实质是保护当事人的信赖利益,赋予不动产登记以公信力的主要作用,一方面是正当交易安全得到了维护,另一方面对鼓励交易有积极的促进作用。 第二部分是各种不动产登记制度的比较及评价。该部分采用比较的方法,对权利登记制、契约登记制和托伦斯登记制进行分析和评价。指出他们最大的差别体现在两个方面:一是登记是不动产物权的生效要件还是对抗要件;二是登记机关对登记申请是采纳实质审查主义还是形式审查主义。并且对各种制度的利弊进行阐述,目的是找到较为成熟的不动产制度以供我国借鉴。 第三部分是我国不动产登记制度立法的历史沿革及立法现状。该部分简要介绍了我国不动产登记制度立法的历史和立法现状,我国古代历史上曾经存在过有关土地或是土地和房屋的登记制度,但严格地说,民国以前