天山集团在天津小站投资建设的天山水榭花都项目，总占地3200亩，地处天津市津南区南部的小站镇，住宅区西侧的占地130余亩的大型室内水上娱乐设施——米立方，是天津3处5A景点之一，建成后将成为全国最大的室内恒温水上健身中心。相邻的“天山米立方风情商业街”项目，是一个10万平米的独立商业街，原规划为一个集“购物、餐饮、娱乐休闲”为一体的综合性、规模化的商业场所，即“一站式”消费商业中心。但是在实际营销工作中发现，这种定位与其他商业中心没有特别的差异化，缺乏足够的竞争力。本人根据在MBA阶段所学的市场营销理论知识，期望对“天山米立方风情商业街”项目的市场环境与自身特点进行深入分析、细致研究，进而对项目进行重新定位并制定出能够具有市场吸引力、成为独立的消费目的地的商街营销规划设计方案。力求充分地挖掘项目自身优势，运用营销理论，构建客户关系，为完成销售任务、帮助开发商快速回笼资金提供切实可行的建议，并为同类商业地产项目提供参考。本文运用PEST分析法和3C分析法，通过对项目内外环境的分析，得出项目的优势、劣势、机会和威胁，从而确定项目的差异化定位。通过项目的竞争战略，参考竞品项目，对本项目进行规划设计和业态组合落位，并对主力店品牌落地进行建议，力求将学校所学的营销理论知识运用到实际工作中，变成可执行的营销方案。