过去二十余年,我国房地产业飞速发展,与此同时,房价也经历了数次大幅上涨,高房价已成为我国社会难以回避的现实问题。日本泡沫经济和美国次贷危机的爆发表明,房价泡沫极易传导至整个金融体系并导致经济危机,而泡沫的无序扩张往往与货币当局的政策选择有关。在我国,房地产业不仅规模庞大且与银行系统捆绑极深,住房资产也已成为居民家庭资产中最重要的组成部分,由此引发了学术界和政策界对于房价泡沫的担忧。在此背景下,准确识别和预测房价泡沫并厘清其影响效应对于政府的风险管理和政策制定至关重要。本文沿着认识泡沫-分析泡沫-预测泡沫-应对泡沫的逻辑主线,对房价泡沫的检验和计算、房价泡沫的经济效应、房价泡沫的预测以及货币政策对房价泡沫的调控效应展开系统性研究,在此基础上提出防范和应对房价泡沫的政策建议,为相关部门的政策制定提供参考依据。本文的主要研究工作包括以下五方面内容:第一,准确测度房价泡沫是认识房价泡沫的基础。本文首先阐述了房价泡沫的基本概念和形成理论,在此基础上,采用描述性指标法、泡沫实测法以及统计检验法对全国平均房价和四个直辖市的房价泡沫进行检验和计算。研究结果显示,国内房价泡沫自2005年开始逐渐产生,2009-2010年房价泡沫迅速增大,2015年以来,房价持续出现爆发式上涨,而基础房价增长明显放缓,导致泡沫占比不断扩大。四个直辖市中,北京和上海的房价泡沫最为严重,并且可能受到非理性因素的影响,泡沫集中出现在2009-2010年以及2016-2017年,两市房价在2013-2014年以及2015年下半年的爆发式上涨存在基本面支撑,不能被认定为房价泡沫。天津房价的泡沫化程度低于北京和上海,重庆房价的泡沫化程度最低,在大部分时间段甚至低于全国平均水平。从近期房价运行趋势来看,2018年以来,四市的房价泡沫均得到不同程度的抑制,而全国范围内,房价泡沫仍在快速膨胀。第二,理论研究表明,适度的泡沫有助于促进市场繁荣和经济增长,但泡沫的存在也会对资源配置和金融稳定产生负面作用,进而抑制经济增长。因此,理论界和实务界始终存在关于“保房价”和“挤泡沫”的争论。持续存在的房价泡沫对我国的经济增长究竟起到了怎样的作用,这一问题仍须通过实证研究进一步探讨。为了准确刻画泡沫冲击效应的时变性和非对称特征,在TVP-SV-VAR模型的基础上,本文首先对房价泡沫序列的正向和负向变动进行分离,进而通过符号约束与零约束的冲击识别条件,识别出非对称的泡沫冲击。结果表明:房价泡沫扩大只能在短期内刺激经济增长,中长期内,泡沫扩大对经济增长存在显著的抑制效应;泡沫缩小在短期内抑制经济增长,但这一负面作用不仅幅度小且持续时间短,中长期内,泡沫缩小有助于提振经济,其积极作用更大且持续时间更长。从时变效应来看,近年来,房价泡沫对经济的短期促进作用不断下降,现阶段通过扩大房价泡沫来刺激经济收效甚微,而挤出房价泡沫更有助于释放我国经济增长的动力。在实体经济疲弱的当前时期,更须警惕泡沫膨胀带来的负面效应,有必要采取措施促使房价回归合理区间。第三,财富效应是房价影响经济的重要渠道,指的是由居民家庭财富的增减所引起的消费需求变化。在我国房价泡沫化上涨的背景下,沉淀在居民家庭的住房资产大幅增加,为此,本文从住房资产财富效应的视角探讨了房价上涨带来的影响。考虑到可能存在的结构突变,采用带有结构断点的协整检验对住房资产、金融资产、收入以及消费进行实证分析。结果发现,2013年以来,住房资产和金融资产对消费的影响均明显增强。但进一步的,考虑到居住消费在整体消费中占比较高,并且居住消费存在刚性,其变化难以体现居民对消费的主动调整,而是更多地表现为随房价波动而被动地增减。因此,本文在去除居住消费后重新对数据进行检验。结果发现,居民住房资产的增加实际上并未对其非居住消费起到促进作用,说明房价上涨对居民消费影响的增大仅仅是因为居住消费大幅提升。这意味着,房价泡沫的存在导致居民生活成本显著增加,并不能有效拉动内需。持久性-暂时性冲击分解的结果显示,变量的长期变化均由持久性冲击决定,证明基于协整关系得到的财富效应分析具有可靠性。上述结果表明,刺激房价不是扩大内需的有效途径,长期来看,挤出房价泡沫有助于释放居民的消费潜力。第四,房价泡沫对宏观经济的负面影响与日俱增,也给金融稳定带来风险隐患。尽早发现市场上的泡沫并预测其发展演变态势,监管层才能有足够的空间和余地对房价泡沫进行风险管理。本文从房地产市场供求、宏观经济、货币和金融以及土地市场四个方面因素中选取23个指标作为预测变量,通过PLR模型以及基于BMA和boosting方法构造的一系列模型组合对房价泡沫进行预测,并对预测变量在短期和长期预测中的表现进行分析。预测结果显示,2020年上半年房价泡沫将有所缓解,2020年下半年起泡沫存在概率上升,但持续时间不长。样本内预测中,房地产市场供求变量在短期预测中发挥了重要作用,中长期预测则主要依赖货币金融变量,表明房价泡沫的产生和变化易受供求失衡和货币金融因素的影响。在样本外的各期预测中,货币金融变量的重要性进一步提升,证明其包含了大量有关未来房价泡沫发展演变的预测信息,这也意味着,货币金融政策对于泡沫治理存在着关键的作用。第五,货币政策如何应对房价泡沫是重要的经济议题。为避免在抑制泡沫的同时对市场基本面形成误伤,关键在于将货币政策对房价泡沫和基础房价的影响进行区分。为提高冲击识别的准确性,本文综合运用长期约束、短期约束以及符号约束来识别货币政策冲击。实证结果显示:利率冲击对房价泡沫的影响在2011年以来明显减弱,对基础房价的影响有所增加;货币供应量冲击对房价泡沫的影响相对稳定,尽管也会引起基础房价变化,但该部分所占比例始终偏低。这一结果表明,现阶段,采用紧缩的数量型调控对抑制泡沫更有效,对住房市场基本面的负面影响也更小;在采用宽松的货币政策应对经济问题时,货币数量的宽松容易导致房价泡沫失控,而宽松的价格型调控更有利于住房市场合理需求的释放,能够在提振经济的同时避免对泡沫产生较大刺激。本文的主要创新点有以下三方面:第一,在对城市房价进行爆发式泡沫检验时,本文结合双变量的co-explosive VAR检验法和单变量的右侧单位根检验法,探讨房价的爆发式上涨中来自于租金基本面的阶段性贡献,为准确识别泡沫和确定泡沫存续期提供了更为有力的证据。第二,在泡沫测度的基础上,通过在TVP-SV-VAR模型中加入适当的约束条件,识别出非对称的房价泡沫冲击,从时变和非对称两方面视角分析房价泡沫的经济效应,明确了现阶段我国房价泡沫的扩大与缩小对宏观经济影响的差异。第三,运用组合式约束降低货币政策冲击的内生性,并将货币政策冲击对房价的时变影响进行分解,明确了价格型和数量型货币政策对基础房价与房价泡沫调控效应的区别,进而判断两种调控政策如何在房价泡沫的背景下有效发挥作用。