不动产信托并非一个新兴名词,有关它的法律论述在许多信托法律著述中可见。然而,这些著述大多从民事信托的角度出发,关于商事领域方面的不动产信托尚无系统涉及,这与信托发展的趋势很不相称。随着社会的进步,信托的功能日趋多样化,在商事领域中的应用也越来越广泛。不动产信托很好地反映了这一发展轨迹,应当说,不动产商事信托是原来不动产民事信托的推陈出新,也代表了不动产信托的发展方向。就我国而言,其应用存在着许多形式,但是由于缺乏法律理论的系统支撑,法律制度又存在许多缺漏,所以实务中存在着许多问题。本文的落脚点是不动产商事信托,笔者希望通过理论和实务相结合的探讨,对我国的不动产信托事业有所裨益。本文分为导言和五个章节。导言对不动产信托法律研究的重要性和意义进行了说明。第一章是不动产信托的概念研究与历史考究。该章对不动产信托的概念、法律特征和种类进行了辨析,并考究了其发展的历史过程。认为,不动产信托包括了不动产资产信托和不动产投资信托。前者是不动产信托的最早形态,后来随着信托的广泛应用,发展出不动产投资信托,而不动产资产信托本身也出现了新的变化。<WP=4>第二章对不动产信托作了法理分析。首先对法律关系进行分析,包括对主体和内容的分析;其次,讨论价值取向,提出“自由”和“效率”是其应有之意,并指出当前我国的实务和制度已经偏离了这一价值取向;最后,对不动产信托和不动产证券化的关系进行分析,认为两者有交叉部分,特别是不动产资产信托中的一些可以认定为不动产证券化,但我国现行法律并不承认证券化,因此造成了一些项目设计的不效率。第三章是海外关于不动产信托的立法及比较。海外在不动产信托方面积累了丰富的经验和制度成果,该章特意选取了具有典型代表的美国、日本和我国台湾地区的法律规定并进行比较,寻找我国的立法借鉴。第四章是我国不动产信托的法律实证分析。该章归纳了我国现行不动产信托存在的形态和问题,并用较大篇幅对当前热销的集合资金信托存在的问题作了系统披露。第五章是对我国不动产信托的立法构想。该章通过我国相关法律环境的分析,提出法典化的建议,并对法典的内容进行了设计。在法典的基础上,又提出其他法律的完善在规范不动产信托中的作用。