改革开放以来,北京市城市建设步伐大大加快,房地产业迅速发展.但近年来,北京市普通商品住宅价格上涨明显,相当比例的家庭感到购房困难,这种现象引起了社会各界的关注和忧虑,成为许多媒体和理论工作者讨论的热点.北京市的房价为何高居不下,如何认识地价与房价的关系,问题的症结在于明晰市场机制在房地产市场中的作用机理,该文正是在这样的背景下展开对北京市普通商品住宅价格与土地价格问题的研究的.该文以房地产经济理论和可持续发展思想为指导,以北京市地价与房价关系中的现实问题为研究对象,从土地使用制度改革和住房制度演变进程入手,通过对地价与房价的构成、影响因素、互动关系和实证分析比较,揭示市场机制在房地产市场中的作用机理,阐明地价与房价关系的几个基本观点,为政府在房地产市场中实行宏观调控和管理提供决策依据.论文主要的研究内容有以下几个方面:(1)通过对城市地价、房价基本理论的分析研究,深入剖析土地与房屋的价格构成、影响因素、供求关系,辨析城市地价中存在的几个现实问题,并通过建立数学模型,分析地价与房价的互动关系.(2)从北京市推进土地使用制度改革入手,分析北京市土地价格的构成、种类、影响因素及发展趋势,深入剖析了土地出让金、毛地价、熟地价的构成因素及其相互之间的比例关系,并进行实证分析,从而揭示各种地价在房价中的比例份额.(3)综述北京市住房制度改革进程与房价的形成、构成因素和发展趋势,分析了推动北京市住宅价格偏高的主要因素,从而揭示北京市房价偏高的最主要原因是购买力过高,需求量过大,是供给与需求共同作用的结果.(4)进一步探讨北京市地价与房价的关系,从理论到实践论证了地价与房价的因果关系;地价高源于当时房价高,地价高是房价高的结果,而不是房价高的原因;地价变化难以影响不同时点上的房价高低;增大土地供应量来降低房价合理不合情,而且不一定能达到降低房价的目的;在市场经济中,地价与房价高低取决于供求关系,判断地价与房价是否合理,关键在于它们供求是否均衡;推行土地招标拍卖,不会抬高地价,只会合理降低开发商过高利润.(5)在充分论证地价与房价互动机理的基础上,提出了有效调控北京市地价、房价,促进房地产业持续发展的政策建议.①实行建设用地集中统一管理,推进相关政策的配套改革,加大地价管理力度,建立和规范土地交易市场;②建立土地收购储备制度,严格控制供地总量,扭转分散、多头供地的局面,使政府成为调控土地市场供需的主导力量;③优化用地结构,提高集约利用程度,土地供给应从增量为主,向盘活存量、控制增量转变;④深入推进住房制度改革,拓宽政策性住宅供给途径,实行住宅增量与存量两个市场联动,满足不同层次居民的住房需求;⑤将经济适用房的生产补贴转变为个人消费补贴,以提高居民住宅有效需求,鼓励和支持中低收入者进入市场购房,解决住房困难问题;⑥开放北京建筑市场,引入公开、公平竞争机制,推行现代化管理,加强住宅市场信息统计指标和预警制度,加大市场监管力度,促进房地产业健康、持续地发展.