地产美元债主要是指房地产企业及其控制的境外企业或分支机构在境外借入的以美元计价并按照约定还本付息的债券。2019年二季度以来,我国对企业境外发债的政策态度出现一定调整,加之恒大地产美元债发生违约事件,一时间中国地产美元债发行受到阻碍,发行利率普遍偏高。然而,国内房地产企业在境外发行的美元债与其在境内发行的债券在总金额上已经基本相当,正成为其重要的融资渠道,而且目前发行的地产美元债券大部分是2-5年期,年限偏短,再融资需求大。本文从宏观层面讨论对地产美元债发行利率的影响因素,能够更好帮助房地产企业降低融资成本、改善融资环境、降低违约风险。首先,本文对地产美元债的概念、当前地产美元债的发行情况做了介绍,并在此基础上综合了解中国房地产企业选择发行美元债的原因以及地产美元债的一些特点。其次,本文分析了当前债券的定价理论和模型,并选择多元回归分析法来构建实证模型,从宏观和微观两个角度试图提出地产美元债的影响因子。最后,本文利用wind等数据库获取到2016-2021年中国地产美元债的数据,把地产美元债的发行利差作为被解释变量,以汇率、美国联邦基准利率、GDP、CPI、M2作为解释变量,利用Stata15通过多元线性回归的方法来分析地产美元债发行利差的影响因素,并对实证分析出的结果进行稳健性检验,以确定哪些是地产美元债发行利差的影响因素。通过实证研究,结论如下:第一,美元兑人民币汇率与地产美元债的发行利差呈显著正相关,即美元走强会使发行人的海外偿债压力增大,从而导致债券发行利差增大;第二,美国联邦基准利率与地产美元债的发行利差呈负相关,这表明美国货币政策利率对地产美元债发行利差影响中,信用溢价的程度大于流动性溢价的程度;第三,在国内宏观因素中,M2对被解释变量有显著影响且符合预期,而CPI和GDP没有显著影响,这表明国内货币政策调整对其信用利差有影响,即国内货币政策越宽松,房地产企业的融资环境和财务状况越良好,其发行的信用利差越小,而国内货币通货膨胀水平和宏观经济景气程度对债券发行利差的影响不大。对此,提出如下建议:一是房企要提高财务信息披露质量以及改善自身财务状况,财务状况良好、信息公开透明的发行人是更容易获得市场的认可;二是合理利用美元波动的时机窗口,尽量等待合适发债窗口期,来降低债券发行利差;三是房地产企业一定要注重房地产市场发展方向,尽量在迎合时代发展,供应有效需求,切勿“遍地开花”,提升自身房子的质量和相关配套。